探索房价发生变化的规律：买房跟着人口走绝不会错

　　值得欣喜的是，随着近年来杭州房地产行业迅猛发展，杭州云集了不少品牌开发商，张晓伟的工作发展空间也得到了大幅提升。58集团《2017国民安居报告》调研数据显示，新一线城市中成都、重庆(楼盘)、杭州成为热门购房城市。整体房地产市场特征表现为，一线城市新房成交套数同比下降的同时，新房成交均价走势平稳、二手房挂牌价企稳;新一线城市发展增速超过一线城市，人才吸聚能力以及城市发展潜力不容小觑。

　　人口增量变化的启示

　　随着部分二线城市加速崛起，逃离一线城市已不再是个话题。人口流动正发生新的变化。据中商产业研究院统计，2017年人口增量城市排前16名的城市分别为深圳、广州、杭州、长沙(楼盘)、宁波(楼盘)、成都、贵阳、合肥、石家庄、福州、厦门、苏州、海口、上海、北京、天津。

　　与人口增量呈正相关的是，开发商投资战场也在发生变化。一线城市不再是开发商蜂拥的所在，新的热点城市成为开发重镇。

　　世联行(002285,股吧)副总裁兼董秘袁鸿昌在一份研究报告中阐述了他对未来都市结构的看法。他认为，一线城市窗口已经关闭。

　　袁鸿昌将都市分为阳光都市、光明城市、曙光之城和暮光之城。他认为，阳光都市的特色是供应紧张，人口需求旺盛，旧改是未来最主要的增量来源。代表城市是北京、上海、广州、深圳、东莞(楼盘)、厦门。光明城市的特点是人口流入、销量持续增加，供应减少，市场乐观。代表城市是杭州、武汉、南京、天津、珠海、佛山、南宁、南昌、合肥。曙光之城的特点是人口流入、销量持续增长，但供应量较大、未来市场仍有待观测。代表城市为长沙、西安、青岛、惠州、济南、苏州、郑州、重庆、成都。暮光之城的特点则是人口流出，销售下降或增长缓慢，市场投资需要谨慎关注。

　　袁鸿昌的看法基本代表了绝大多数开发商对城市的判断。开发商在不同级别城市间的投资力度也在发生变化。

　　一份某知名上市房企内部调研报告显示，二线城市仍为对标企业的主战场，新增土储均出现不同比例增长：金地、富力、远洋出现较大幅度增长;保利、万科、华润、龙湖保持20%左右增长;世茂出现同比减少。拿地单价增幅不一，保利、中海、金地、远洋增幅较大，保利拿地单价绝对值高，富力最低，华润、富力同比略有下降。对标企业在三线城市投资力度增大，中海、万科、金地、招商、富力、世茂出现翻倍式增长，保利领衔新增土储总量。对标企业拿地单价差别较大，世茂已过9000元/平方米、富力不到3000元/平方米，华润取地单价同比增长较大，中海、招商同比下降。

　　值得注意的是，该调研报告显示，对标企业对于一线城市深耕继续保持增长，以万科、保利、华润、金地较为突出;招商减缓了一线投资节奏，同比降幅较大。对标企业在一线城市的新增土储单价多同比下降，受一线城市限地价影响较大，龙湖取地价格同比上涨，拿地单价处于前列。

　　与开发商投资曲线变化基本一致。核心二线城市房价也呈上升趋势。58同城报告显示，2017年一线城市中新建商品住宅价格指数总体呈下降趋势，房价上涨趋势得以控制;上海、深圳二手住宅价格指数平稳;北京二手房指数在上半年有明显上涨，后期逐步回落。2017年全国67城二手房挂牌均价超过1万/平方米的城市有28个，集中于长三角、珠三角、京津冀、长江中游4大城市群，包括杭州、苏州、东莞、天津、武汉等城市。

　　易居研究院研究总监严跃进认为，人口流动对房地产市场而言是中长期也是直接影响因素。中长期主要看人口规模，短期则是影响购房需求。人口流动变化则受落户政策、人才引进、房价等因素影响。严跃进认为，从人口增量情况来看，二线城市房地产市场未来发展潜力更大。

（房掌柜整理来自21世纪经济报道、楼盘网）