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【掌柜日报】2月东莞房价涨幅3年来最低 楼市连续15个月稳定

洛阳房地产网-房掌柜 2018-03-09 10:01:39来源:房掌柜 整理
[摘要]因2月适逢中国农历春节,很多在东莞工作的外地人返乡过年,多数开发商也无心恋战。受此影响,2月东莞楼市表现平淡。进入3月后,东莞各大项目结束春节“休眠”状态,市场人气逐步回升,业内人士预计市场成交将触 ......

  因2月适逢中国农历春节,很多在东莞工作的外地人返乡过年,多数开发商也无心恋战。受此影响,2月东莞楼市表现平淡。进入3月后,东莞各大项目结束春节“休眠”状态,市场人气逐步回升,业内人士预计市场成交将触底回升。

  据合富研究院数据统计,2018年2月东莞新建商品住宅供应约17 .6万平方米,环比减少51%;而成交量方面,2月新建商品住宅签约面积达13 .0万㎡,环比减少69%。合富研究院表示,节后成交量已经逐渐回复,但是新增供应量仍待复苏。随着开发商陆续开工,筹划全年的销售目标冲击计划,东莞3月将迎来“小阳春”。

  供需环比双双下滑 总体供大于求

  东莞新建商品住宅的供应和需求均呈现环比下滑趋势,减少近五成。合富研究院数据统计,2018年2月东莞新建商品住宅供应约17 .6万平方米,环比减少51%;而成交量方面,2月新建商品住宅签约面积达13 .0万㎡,环比减少69%。

  合富研究大数据显示,自2月第二周开始,东莞已经连续3周实现零新增供应状态,以消化存货为主,预计3月将会迎来供应小高潮。而在成交量方面,假期过后,市民的看房热情正在持续回升,以沙田、石碣、麻涌三地为主力,拉动市场回暖。

  在库存方面,截至今年2月底,东莞一手住宅库存面积约498万㎡,同比增加29%,成为2015年6月以来最高。按照6个月平均数,去库存时间计算,新建商品住宅的消化周期为10 .1个月。整体来看,2018年,东莞的楼市逐步呈现供大于求的趋势,去库存压力正在上升。

  房价连续10个月维持在1.68万元/㎡

  从房价方面来看,东莞2月新建商品住宅签约均价为16793元/㎡,比1月签约均价仅下降3元/㎡。而与往年相比,东莞的房价则创下3年来涨幅最低的记录。合富大数据显示,2016年东莞房价同比涨幅为28.6%,2017年同比涨幅37.3%,而2018年同比涨幅仅为8%。由此可见,调控效果显著,已经告别东莞“房价暴涨”时代,趋于理性发展。

  合富研究院表示,东莞每月房价已经连续10个月稳定在1.68万元/㎡。长远来看,2018年东莞楼市严调将持续,预计剩下的3-12月每月房价将持续稳定在1.68万元上下。

  市区是主力 临深片区去库存压力大

  数据统计,麻涌、石碣、沙田、东城、清溪入围2月全市成交套数前五榜单。随着六大片区的划分和规划,购房者对于泛市区的楼市产品认可度越来越高。从区域来看,东城、、石碣已经连续近5个月登上全市成交量前五的榜单,签约套数为111套,仅次于麻涌。从库存来看,东城区的去库存周期较短,仅为3个月,其次是石碣,仅为4个月。对此,合富研究院表示,随着东莞市区城市配套的完善,城市中心的吸引力增强,市区以及泛市区地区成为热门置业地。

  然而,临深片区的楼市则依然不太乐观。根据数据统计,临深片仅有清溪的住宅成交量入围全市前五名,成交套数为62套。合富研究院表示,从库存去化周期来看,临深片的去化周期较长,从现有成交量来看,像塘厦和长安镇,其去化周期甚至达到47-48个月。

  改善型产品成交量上升

  2月的东莞楼市,从产品结构来看,90—110平方米户型的成交量占主导,占比40%,但较1月有所下滑,而145—180平方米大户型产品成交占比则升至7%,改善型产品成交持续放量,占比近四成,为38%。

  别墅供需显著下滑,受个盘集中签约影响,价格有较大幅度上升。2月,东莞别墅产品新增供应0.8万平方米,环比下滑74%,签约1.3万平方米,环比下滑68%。

  从别墅成交结构来看,小别墅占据市场成交绝对主导,2月250平方米以下别墅成交占比达到51%,但150平方米以下别墅成交占比持续下滑,150—200平方米别墅占比高达33%,而500—550平方米别墅产品成交占比显著上升,达16%。从去年11月以来,东莞300平方米以上别墅产品成交占比持续升至38%。

  此外,非住宅产品方面,从供应来看写字楼、商铺及车位供应大幅下滑。从成交来看,写字楼成交不足百套,环比下滑近九成,商铺及车位成交亦下滑七成以上,商业投资需求明显减少。

  值得注意的是,两大房企占市场销量的近三成份额。2018年1—2月万科和碧桂园分别以约18.8亿元和18.7亿元的总销售额,夺得前二位置。前十房企中,东莞本土房企占三席,其余均为外来房企,且以全国十强居多。在强者恒强的时代,东莞本土房企的市场空间进一步压缩。

  一手住宅潜在供应量增加

  据介绍,今年东莞住宅潜在供应依旧在增加。

  合富大数据显示,截至2018年2月,东莞市一手住宅潜在供应量达749万平方米,其中洋房644万平方米,别墅98万平方米;各区域间,塘厦镇是潜在供应量最大的区域,约85万平方米;其次是虎门镇,约65万平方米;东城排名第三位,约45万平方米。

  住宅供应量的增加,也导致了库存的增加。截至2018年2月底,东莞一手住宅库存面积约498万平方米,连续3个月稳定在500万平方米上下,同比增加29%,达到2015年6月以来库存量最高水平。按照2个月、3个月和6个月月度平均消化量计算,去库存时间分别为18个月、12.4个月和10.1个月,总体而言,2018年东莞楼市去库存压力呈上升趋势。

  2月全市镇区中松山湖及塘厦消化周期超40个月,房价偏高和限购下,客户入市门槛高,项目去化缓慢,另外临深片区库存积压严重,除了清溪外,去化周期均超12个月。14个镇区处于供过于求,13个镇区处于供求平衡,6个镇区处于供不应求。

  “从‘供不应求’转变为‘供过于求’,库存压力逐渐加大,这是东莞楼市调控政策持续加码以来最明显的特点,而随着去库存压力加大,也有利于维持房价稳定。”一位东莞楼市的观察人士说道。

  3月楼市或迎“小阳春”

  随着春节假期结束,3月“小阳春”即将到来,开发商将进一步加大推售力度来试探市场。

  东莞中原战略研究中心介绍,春节楼市惨淡,部分房企抢跑3月出货。统计数据显示,2月受到传统春节淡季影响,东莞楼市成交惨淡,仅1个项目开盘,创近三年新低;为了推动市场尽快恢复,不少楼盘将在3月抢跑。

  据了解,3月全市开盘项目预计达12个,总计供应面积近20万平方米,主要以在售项目加推为主,集中在城区及松山湖片区。不过,该研究中心也表示,虽然楼盘集中入市相比春节期间增加,但是同比2016年及2017年仍存在一定差距,调控政策偏紧及房贷紧缩为主因,市场双方入市信心依旧不足。

  业内人士预计,3月各大项目结束春节“休眠”状态,市场人气逐步回升,市场成交将触底回升。热点板块房价将依然高位企稳,整体房价平稳。产品方面,90—125平方米三房依然是成交主导,125—144平方米改善需求将持续释放。

  在二手房方面,节后二手房市场回暖较一手房市场较快。据乐有家研究中心监控数据显示,上周东莞成交二手商品房181套,市场有缓慢回升迹象。上周二手商品房成交均价1.49万元/平方米,环比上涨3.98%。

  此外,节后租房人群增多,租房成交量迅猛上涨。据乐有家研究中心数据显示,上周东莞六大片区中城区和东南临深片区依旧是成交量最高的两大片区,其中东南临深片区上涨幅度最高,由之前一周2套上涨到上周的60套。

  (房掌柜综合整理自南方日报、南方都市报)

责任编辑:董传满

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