差别化调控发力楼市供给端 2018房地产以“稳”为主

　　自2016年“930”新政后，楼市调控已成主基调，正在进行的2018年“两会”再一次提到了房地产的平稳发展。而“两会”对房地产的作用不言而喻。

　　事实上，调控已影响了房地产行业的发展走向。

　　此前，国家统计局发布的2018年1月份70个大中城市商品住宅销售价格统计数据显示，一线城市住宅销售价格环比下降，二三线城市涨幅回落。

　　在70个大中城市中，一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，二手住宅销售价格涨幅连续16个月回落。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，2017年《政府工作报告》中，关于房地产的内容在“2017年重点工作任务”的第一条第2点，而2018年则在最后一条的第5点，从排序的明显后移，体现出房地产在经济工作中重要性的降低。

　　郭毅补充道，造成这一现象的原因一方面在于2018年并未提及“房地产库存”，说明经过2017年一年时间，三四线城市房地产的库存去化较为理想，已经不会对实体经济形成威胁;另外一方面原因则是覆盖全国的房地产调控深化，重点城市的房价涨速得以控制，包括一线城市在内的热点城市房价逐月下滑，调控目标已经得以实现，因此在今年政府工作中的重要性有所减弱。

　　3月5日，十三届全国人大一次会议在北京开幕，国务院总理李克强在作政府工作报告提到，棚改2018年开工580万套、加大公租房保障力度、坚持“房住不炒”定位、继续实行差别化调控、加快建立购租并举住房制度、稳妥推进房地产税立法。

　　差异化调控的推进

　　2017年底，住建部部长王蒙徽公开表示，2018年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。

　　多地纷纷出台限购政策，保障首套房需求。以北京为例，当前是首套房首付不低于35%，首套非普通自住房不低于40%;二套房“认房又认贷”，普通自住房的首付不低于60%，非普通自住房的首付不低于80%;贷款最长期限25年。

　　不少城市也开始完善租赁房、自住房市场的建设。如南京保证租赁房供地占住房供地比例达到30%以上;此外，广州市2017年开始以“限地价、竞自持”方式增加市场化租赁住房供应，截至目前已出让“竞自持”住宅用地4宗，总用地面积约24公顷，企业自持总建筑面积超过15万平方米。今后5年，广州市计划供应租赁住房用地825公顷，建设租赁住房15万套。

　　部分二线城市则开始相应地调整购房政策。如南京、郑州、长沙、武汉等多个二线城市配合出台人才引进新政，降低外地人才落户和购房门槛，以保障合理住房需求。此外，一城多策地调控政策也正在逐步显现，如兰州市核心区仍保持买房三年后才能交易，但取消部分区域住房限购;同时，城关区等多个区域的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，差别化调控、一城多策，因城施策等举措体现了政策的稳定性和连续性，也为2018年的楼市调控定基调，后续预计各地调控中会持续抓“地方主体责任”的内容;在去库存和控房价的导向下，不排除部分城市会有“郊区去库存+限售”、“市区做租赁+控房价”的差别化调控思路。

　　建立健全房地产长效机制也被频繁提及。中国城市发展研究院投资部主任刘澄向分析称，住房长效机制包括对房价的管理调控、对供需的同步调控政策以及金融系统对房地产业的支持政策等多个方面。“当前的重点在于完善供应体系，使住宅回归居住的本质功能。为了满足居民的多层次需求，达到购租并举的长期发展目标，在土地供给模式上进行了一系列调整，完善了公租房等多元化供给方式。住房长效机制的建立也是推动棚户区改造快速稳健推进的有力保障。”

　　很明显，2018年房地产的走向仍以“稳”为主。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此次报告提到：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，从此类表述可以看出，内容方面基本上也是过去提及的，体现了政策的稳定性和连续性。应该说此类表述也为2018年的楼市调控定基调，后续预计各地调控中会持续抓“地方主体责任”的内容，所以是具有较为积极的意义的。

　　郭毅表示，调控进入平稳阶段，市场回归自主调节，房地产行业进入休生养息的状态，为经济发达、外来人口占比较高的一二线城市打开了复苏的时间窗口，而三四线城市则仍需依托“棚改计划”撬动刚需。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，全国限售城市已经扩大到了60个，整体看调控政策还在继续升级加码，特别是最近房价依然上涨的城市：调控对购房者的心理影响逐渐出现。建立房地产平稳健康发展的长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系。另外必须降低房地产的投资属性、回归居住属性。

（房掌柜综合整理来自和讯房产、每日经济新闻）