从政府工作报告看2018楼市：坚持房住不炒 差别调控

　　房地产既是国家支柱产业之一，是国家经济环节中的一个不容忽视的齿轮，也是影响人们生活点滴的要素，涉及“住”这一重要的民生话题。

　　3月5日，在十三届全国人民代表大会第一次会议上，国务院总理李克强所作的政府工作报告中，出现了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多个与房地产相关的关健词。通过这些关键词，我们如何在全国两会视野下看待2018年和今后房地产的发展趋势?为此，采访了部分房地产业内人士。

　　继续坚持“房住不炒” 政府工作报告提出，“"坚持房子是用来住的、不是用来炒的"定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”

　　安居客首席分析师张波认为，报告对于“房住不炒”的再次强调，明确透露出“三不变”原则，即调控决心不变、调控目标不变、长效机制的方向不变，并为2018年楼市调控定下了基调。在差别化调控的大背景下，热点城市尤其是北上深的房地产市场仍将严格调控，以巩固调控成果和强化市场稳定预期，三四线城市去库存政策仍将保持一定节奏，并将继续下沉到县城。

　　深圳(楼盘)市房地产研究中心研究员李宇嘉表示，报告中的一大亮点是“继续实施差别化的调控”，差别化的调控可能是下一步房地产调控政策的一个阶段性特点。因为之前政策基本是“一刀切”，可以看到包括三四线城市、中西部的一些中心城市基本上都以紧缩的姿态为主。

　　谈到“落实地方主体责任”，戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示，这是践行分类调控，因不同市场反应不同，避免一刀切而由地方政府来落实。且2018年楼市调控定位基调明确，一方面是调控政策不放松，继续进行差别化调控;另一方面是同步长效机制的建设，因而2018年房价不可能出现大幅度上涨。

　　棚改攻坚再加速

　　政府工作报告提出，“更好解决群众住房问题，启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。”

　　中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，棚改是国家近来紧抓的方向，棚改主要是满足最基本、最底层的刚需住房需求，带有政策导向性，也是国家宏观政策方面对刚需住房的落实，不过棚改各地执行不一，所以政府需加大力度落实，包括土地供应、投资等合理地扩大化发展。

　　同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进称，这意味着棚改的工作力度不减，棚改安置和群众住房问题的解决继续挂钩，很大程度上也说明民生保障依然会加大力度，而此类住房的开工等都是必要条件。

　　报告指出，启动新的三年棚改攻坚计划，2018年开工580万套。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

　　那么棚改对于城市楼市影响如何?在张波看来，棚改对于楼市，尤其是三四线城市楼市的影响非常直接。2018年以来棚改的目标会继续下沉，分类调控之下，去库存的效果将在未来三年持续显现。

　　对此，清华大学房地产研究所所长刘洪玉接受采访时认为，这段话是“更好解决群众住房问题”的工作指针，即政府保障和市场供给相结合。政府保障除继续把棚改作为重点外，还强调要因地制宜逐步扩大保障范围，适应新型城镇化发展的需要;市场供给要坚持“房住不炒”定位，通过差别化调控和长效机制建设，提高市场效率、促进市场稳定。此外，还要求继续深化住房制度改革，拓展住房供给主体、渠道和形式，改善住房的可支付性和包容性，加速让全体人民住有所居目标的实现。

　　“政府工作报告中关于房地产的文字表述与十九大报告基本一致，也就是坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这一定位从2016年至今一年多时间在和房地产有关的重要文件中都是一以贯之的。”中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任尹中立接受采访时说，另外，2018年更加强调住房保障，在完善住房保障制度方面有两个政策工具，一个是棚户区改造，580万套棚户区改造项目是刚性指标任务，另一个是共有产权住房。

　　建立多层次住房供应体系

　　政府工作报告提出，“支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。”

　　“在发展租赁时，不忽略购房的自住需求。”张晓端称，对有购房能力的自住需求，更强调住房的自住属性;而租赁市场主要是解决购房困难群体的居住需求，也侧重于住房的居住属性;通过让渡部分土地出让权益和产权，共有产权住房则有助于解决夹心层的住房需求。张晓端认为，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的多层次、住房供应体系的建立，有助于商品房市场的健康发展。

　　在严跃进看来，这表示三元住房结构的思路很清晰，其中自住购房需求主要是对经济条件好的购房者的需求，此类需求会更加强调自住的属性。而租赁市场主要是对购房困难群体而解决的，这一点也是有积极作用的，可以认为是零产权、侧重居住属性的。而对于共有产权住房来说，有部分产权的概念，有助于解决夹心层的住房需求。

　　张波认为，购房需求主要分为两类，自住型和投资型，投资型需求显然是被抑制。

　　加快住房制度改革节奏