一二线不让炒三四线难卖 房地产市场面临冰火两重天

　　一、三四线楼市：专家说的往往与我看到正相反!

　　很多大V、楼市专家，都曾分析过三四线城市的房子含金量这个问题，包括小编也不止一次的发文建议大家切勿盲目跟风投资三四线城市的房子，似乎这个结论也得到了大家的认同。

　　但是很奇怪，三四线城市的房子库存也去的差不多，也没有出现掉价这些问题，既然三四线城市的房子没有投资价值，为什么还有这么多人买?

　　货币贬值

　　这是一个老生常谈的问题，中国老太太和外国老太太买房的故事打开了这两代人的思维模式，并衍生出其他的投资模式。钱不一定死存银行，也可以存支付宝。大笔钱不一定非要用来炒股和买黄金。从北上广深无数个流传下来买房致富的故事已经润物细无声影响到这些寻常老百姓(603883,股吧)。买房就是对抗人民币含金量下降的一个简单又粗暴方法。

　　我们说三四线城市以及再往下的城市没有人口和产业的支撑，购置房产投资从中赚取一笔大差价从此走向人生巅峰有点痴人说梦。但是并非人人都选择站在巨人的肩膀上看远方，他们更愿意相信眼前的事实，这个小城市日新月异，房价也是只涨不跌的，别人都说房价要跌了，其实一直在涨，于是都去抢购商品房。

　　轮动的城镇化正在上演

　　不知道这次春节回乡的你，有没有发现老家的城市和前些年相比房子像韭菜一样蹭蹭蹭的冒，但是空置率又超高。小到村里，又发现大大小小的地方都开始拆迁，农村的乡镇要大规模拆迁，鼓励农民进城买房。

　　大政策引导下，不知不觉城镇化就在进行着。在小城市给父母辈买一套房子，或者寒门子弟读了大学之后，确实在大城市工作，奈何大城市的房子伤不起，结婚的对象又要求市里有婚房，只能就当地的城市买，对于未来是回来还是再置换，走走看吧，农村的贫穷和黄土让人只想进阶。

　　二、一线城市房价过高，三线城市卖不出去

　　上个月初，国家发改委城市和小城镇中心原主任李铁从城市治理角度，分析了房价上涨的地方有以下几个特点：

　　特点一：优质资源集中度

　　比如2008年奥运会，北京(楼盘)的房价大幅度上涨;上海(楼盘)2010年的世博会，上海整个的房价也在上涨;杭州(楼盘)G20峰会，杭州房价的上涨和G20有直接关系。这些大规模的、集中的对城市的投入，会改变优质资源的分布状况，使得它更加过度集中，一定会导致房价上涨，因为在这些城市的优质资源具有强烈稀缺性。

　　特点二：人口流入地区

　　外来人口占比重高的、总量大的地方一定是房价上涨的地方。尽管房价有上涨的规模和水平不同，但是它上涨的趋势也会发生变化。比如说长三角、珠三角、北上广深是流入人口最多的，深圳(楼盘)大概外来人口和本地人口占4：1，北京占40%，上海不到50%(也40%多)，这种人口大量流入意味着地方的经济活跃、经济发展水平高、就业机会好，同时大量的中低收入人口存在可以支撑高收入人口的增长，所以房价一定是上涨的。

　　特点三：整体经济发展水平高的省会中心城市和地级城市

　　中国目前的城市等级管理，意味着有更多的行政能力把资源集中到省会城市和地级中心城市。如果它周边的城市发展水平差距比较大，它会形成吸附效应，会集中到这些城市，带动房地产市场的发展。

　　对目前的一线城市、二线热点城市及这些城市周边的市场来说，因为在房地产调控“五限”政策下，这些城市的房地产市场基本上是一潭死水了。尽管这些城市的房价仍然没有多少变化，下跌些微，但住房销售突然快速下降、房地产中介公司纷纷倒闭，甚至于有传说深圳有大的房地产公司面临资金链断裂的风险。可以说，当前的这些房地产市场的调控只要再坚持一两年，无论是这些城市的房地产开发商还是房地产市场投机炒作估计是插翅难逃。不少房地产开发商将面临着破产的危险，而房地产市场投机炒作则会全面套牢。

　　住房按揭贷款利率全面上升，以及住房按揭贷款获得难度增加。这对一线二线城市已经进行调控的房地产市场影响不会太大，因为这些城市很少有购买第二套住房的投资者进入市场了，这只会对购买第一套住房居民购买有些影响，但在房价如此之高的情况下、在住房的销售快速下跌的情况下，进入市场的购买住房者不会太多，其受到影响也不会太大。估计这些政策如何传导到三四线城市，受到影响会不小，有可能对正在火旺的三四线城市造成较大的冲击。也就是说，随着金融去杠杆带来的资金成本全面上升，一二线城市房价出现调整的可能性概率正在全面上升。如果这种情况传导到三四线城市则可能对这些城市的房地产市场造成冲击。这一影响看来不可小觑。

　　还有，对于一二线城市来说，目前有一个现象也值得十分注意，就是这些城市的租金正在快速下跌。据报道，对于租房市场，当前的基本面是，房屋租金在步步下滑。何也?就在于政府出台了一系列的房地产市场调控政策之后，一二线城市的房地产市场完全出现了僵持的局面。即住房销售急剧下跌，但房价却还是顶在天花板上。其后果就是，想买房的买不到，想卖房的卖不出。持有住房的人不想降低价格卖出，唯一的出路就是让手中的住房出租。在这种情况下，租房市场的供应量突然增加，整个经济又不景气，本来就租房子人不多，市场上突然间又冒出这么多房子，房租自然会应声下跌。反过来，房租下滑又会让越来越多的潜在买房人选择临时租房持币观望，这更是会强化房价下跌的压力。而这些肯定会对一二线城市的房地产市场更是会造成大的影响。