万科印力整合搅动商业地产江湖 开启租金百亿元之争

　　与此同时，历时一年，印力与万科的商业资源整合已阶段性收官，万科印力的商业管理面积因此达到1000万平方米，国内仅次于万达。

　　同样在2017年，其他开发商旗下的商业运营平台也在爆发。华润置地、龙湖集团、保利地产、中海地产等纷纷将商业运营提到了更重要的位置。

　　作为开发商转型运营的第一关，商业地产举足轻重。未来谁将在商业地产中胜出?衡量商业运营能力的指标是什么?

　　“与传统开发模式不同，商业地产的价值应该是以租金收入来衡量，而不是物业可以卖多少钱一平米。”印力董事长丁力业认为。

　　据报道了解，包括印力在内，目前很多商业运营平台均已提出了自己的规模和租金收入目标，50亿是一个门槛，而百亿将成为他们制胜的争夺点。

　　印力万科商业整合

　　印力联合万科企业股份有限公司，通过各自旗下全资子公司联合与凯德集团全资子公司凯德商用达成协议。根据协议，三方将联合收购凯德集团旗下全资子公司凯德商用在中国国内的20家购物中心项目公司的100%股权并承接相应的负债，交易对价为83.65亿人民币。上述股权交易的完成仍需取得中国政府相关部门的监管审批。

　　此次股权交易涉及的20家购物中心总建筑面积约为95万平方米，分布在中国华北、华东、华南和中西部区域的19个城市，且均位于所在城市的核心区域，有着稳健的经营效益和坚实的消费者基础。交易完成后，上述购物中心将全部交由印力运营管理，计划按照“印象”系列的品牌定位及标准进行提升。通过收购，印力得以进一步加速区域市场深度布局，丰富客户网络资源，推动存量资产优化策略，提升业务协同能力等。至此，印力在全国持有或管理的商业项目数量120家，管理面积1000万平方米，管理资产规模逾800亿人民币，遍布中国58个城市。

　　万科集团高级副总裁、印力董事长兼总裁丁力业先生表示，“伴随中国城镇化进程持续加快及人民对美好生活日益增长的需求，我们充分看好商业地产存量市场的价值空间。此次收购凯德成熟资产项目持有公司的股权，符合印力的发展战略。

　　首先，这批项目沉淀了优秀的商业管理人才，本次股权交易后，这批团队将会保留下来。吸纳这样一批专业团队，对印力的人才储备及未来发展具有重要意义。其次，这些购物中心位于印力六大城市公司管理半径内，有助于提升我们商业网络的广度及深度，下沉到核心区域市场及周边城市群，能更好发挥平台资源协同效应。再者，本次交易标的中的大部分项目都曾是我们与凯德共同选址开发的，均位于核心城市的成熟商圈，具有较大的客户价值优势，且印力对这些项目所在市场有深刻了解并长期关注，因此有信心为当地客户提供更丰富优质的服务体验。”

　　万科与印力更深层次的协作机制也在建立。印力资产管理部总经理孙娟告诉记者，在项目开发阶段，万科拿地时，印力就会介入参与项目的评估;进入规划阶段，印力也会对项目细节提出建议。

　　重塑竞争格局

　　丁力业告诉记者，去年初万科和印力花了很长时间去讨论、明确印力未来的方向。最终，印力的战略目标被确定为在商业领域“领先、领跑”，“尽快做到数一数二”。

　　实现这一目标并非易事。目前商业地产已出现局部过剩现象。

　　统计显示，目前全国3万平方米以上的购物中心有5600多个，前20大城市的商业存量面积约1.62亿平方米。

　　大悦城地产董事长周政近期公开表示，有50%左右的商业地产运营商处在盈利艰难的状态。

　　与此同时，诸多开发商旗下的商业地产平台却在加快扩张以及整合存量的步伐，竞争加剧。

　　华润置地去年6月将商业地产事业部升为一级组织机构。目前，华润的商业管理面积仅次于万达、印力，位居第三。

　　大悦城则提出到2020年要在全国布局20家大悦城，另一产品线“大悦春风里”则剑指5年50家、10年100家。

　　此外，随着阿里、腾讯、京东、网易等电商巨头各自提出对新商业、新零售的理解并纷纷布局线下，线上和线下商业融合的时代正在到来。

　　“收并购将是印力加快发展速度的主要方式”，丁力业指出。

　　从规模看，收购凯德资产包后，印力在全国持有或管理的商业项目已经达到120家、管理面积1000万平方米，资产规模逾800亿人民币。印力还计划三年内，将规模提升至2000万平方米。

　　不过，领先领跑的内涵并不只是规模扩张。万科和印力更为看重的是商业地产的租金收入、经营回报和商业模式，管理及文化等。