房地产史上最严调控政策密集出台 长效机制开始建立

　　房地产违规检查风暴

　　新闻事件：今年8月份开始，多地陆续掀起房地产违规检查风暴，对于误导、炒作、捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规销售行为，轻则公开通报、处罚，列入各地失信黑名单，重则追究刑事责任，限制拍地甚至禁止市场准入。11月份，住建部、发改委联合发布《商品房销售价格行为联合交叉工作方案》，将重点对北京、南京、苏州、杭州、嘉兴、合肥、济南、青岛、郑州、长沙、广州、佛山、海口、三亚、西安进行交叉检查。据有关人士介绍，此次检查不再由地方自行检查，而是由其他省份相关检查人员进行检查。例如北京由浙江带队检查，浙江则由广东相关部门负责。

　　记者点评：权威人士指出，此次检查是首次进行跨省大检查，跨省检查是为了减少包庇违规行为，避免检查受到不必要的影响或干预。目的是为了促进已供应住宅用地尽快形成住房有效供给，改善住房供求关系，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。尤其是，价格是反映房地产市场冷热程度的重要指标，此次价格检查的目的是为了保证价格反映的是市场真实状况，同时实现调控目的与价格的内在统一。

　　首单央企租赁住房REITs发行

　　新闻事件：10月份，保利房地产(集团)股份有限公司发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金(REITs)，发行总额不超过50亿元。据上交所公司债券项目信息平台显示，保利集团联合中联前源不动产基金管理有限公司(中联基金)共同实施的保利租赁住房REITs已通过审批。产品总规模达50亿元，并以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9：1，优先级证券评级为AAA。

　　记者点评：该产品的落地，为国内租赁住房资产证券化再添新样本。据了解，推进住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要内容。近年来，国务院及相关部委多次印发意见鼓励加快培育和发展住房租赁市场建设，推进REITs试点亦被多次提及。对于保利租赁住房REITs的落地，市场认为，其作为国内首单以房地产企业自持租赁住房作为基础资产的REITs，将具有很好的市场示范效应，对国内REITs的进一步发展，乃至公募REITs的推出将发挥积极的推动作用。

　　房地产税征收原则首次披露

　　新闻事件：11月份，财政部部长肖捷公开表示，未来将对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。具体而言，要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。这意味着明确了未来房地产税的计税依据，即“评估值”。这也是官方首次明确地产税的计税依据，但目前房地产税的征收细节还没有透露。

　　记者点评：分析人士指出，短期来看，房地产税落地的可能性不大，但预计最近房地产税的推进速度将加快，对房地产市场也将产生比较明显的影响。专家表示，房产税的推出目前还存在法理缺陷，其中还存在权属关系复杂、许多住房没有登记、全国不能联网、征收难等技术性问题。如果把老百姓的住宅放到房地产中一起推行房产税，难度会非常大，至少短期内是难以成形的。

　　房地产长效机制建立

　　新闻事件：12月初，中央政治局会议分析研究2018年经济工作指出，2018年要引导和稳定预期，加强和改善民生，要加快住房制度改革和长效机制建设。12月下旬，中央经济工作会议再次提出，加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。

　　记者点评：房地产长效机制是指有利于房地产市场持续、稳定、健康发展的政策组合。专家指出，促进房地产健康发展的长效机制很重要，住房制度也很重要。未来，要形成的住房制度包括居住用地、商品房、租赁房、公租房等。现在很多地方的住房供应主体是唯一的，今后应该是多主体、多渠道供应的。住房市场中不应只有售卖市场，而是租赁市场和售卖市场并行，在特大城市租赁市场的增长速度可能会更快一些。

　　楼市成交量普遍下滑

　　新闻事件：截至11月，在调控政策持续作用下，国内大中城市房地产市场成交量普遍下滑。据中国指数研究院统计，2017年1-11月50个代表城市商品住宅市场月均成交面积2943万平方米，同比下降24.2%，绝对值低于2015年同期水平。不同级别城市来看，一线代表城市成交规模下降最为明显，绝对水平与2011年相当。二线代表城市成交量降至2015年水平。三线代表城市较去年成交回落，但绝对规模居相对高位。

　　记者点评：市场机构预测，我国房地产市场尚未形成自身周期规律，但2017年楼市长短期调控齐发，今年势必会成为我国房地产市场历史上一个非常重要的转折点。本轮下行周期将持续5年或更长时间，预计2018年市场整体维持下行。商品房销售面积受到调控政策和货币环境的影响，将出现回调，全年降幅将达到9.3%-11.3%。