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高价地启示录:正在告别土地红利 股权分割或成常态

洛阳房地产网-房掌柜 2017-12-11 17:33:04来源:21世纪经济报道 张敏
[摘要]导读 2015年和2016年出现的30宗高价地中,除北京与上海个别项目入市较早外,普遍面临入市难题。有房企人士认为,调控政策的常态化倾向,将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降,加之房企融资 ......

  导读

  2015年和2016年出现的30宗高价地中,除北京与上海个别项目入市较早外,普遍面临入市难题。有房企人士认为,调控政策的常态化倾向,将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降,加之房企融资难度增大,将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”局面。  

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  进入四季度,土地交易明显冷却,但早前成交的高价地,已经进入开工阶段,最快将在明年入市。这些高价地的命运如何,可从此前的项目中找到参照。

  近日,中原地产对最近三年产生的50宗高总价地块进行统计,发现有32宗地块产权在拿地后出现变动,多数变动是为引进合作方,分担资金风险。其中,2015年和2016年的30宗高价地,入市部分甚少,销售规模仅相当于总地价款的11%;与潜在货值相比不足一成。

  易居克而瑞此前的一份报告也得出类似结论,该机构发现,去年成交的50宗“高价地”,到今年11月中旬有14宗尚未开工、29宗已开工未开盘;已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

  虽然“高价地”项目的操作难度本就大于普通地块,但在历史“大年”仍然入市艰难,似乎是一种不好的预示。上述两机构都认为,从目前的政策指向来看,今年新出炉的这批高价地前景难言乐观。

  有房企人士认为,调控政策的常态化倾向,将从根本上改变房地产项目的核算模式。土地投入产出比下降,加之房企融资难度增大,将使这些高价地项目面临“夹缝中求生”的局面。

  高价地得主“独木难支”

  据中原地产统计,最近三年来,单宗地块成交金额超过65亿的地块合计有50宗。其中有20宗是2017年成交,2016年也成交了20宗,另外有10宗成交在2015年。

  高总价地块因体量庞大,往往会给企业带来资金压力,加之热点城市的严厉调控,这种压力尤其明显。对此,企业往往通过引入合作方来缓解。

  上述机构分析显示,有32宗地块的产权在拿地后出现了变动,占比高达64%。其中,引入更多资金分担市场风险成为市场主流,主要表现为,由拿地时的单体操盘变成联合体操盘。

  2016年8月,福建房企融信以110亿元的总价拿下上海中兴地块,可售部分实际楼板价达到14.59万元/平方米,刷新全国纪录。就在外界猜测融信如何操作这一天价“高价地”时,万科宣布以54亿元的代价获得项目49%股权,时间是当年12月。

  类似的案例,还有信达引入泰禾,共同开发以72.99亿元夺得的上海新江湾城地块。保利和首开以64.83亿获得的北京孙河地块,此后也引入龙湖、平安集团共同开发,“后来者”龙湖还成为最终操盘者。

  部分项目的股权经历了多次变更,原得主甚至最终放弃。2015年10月,华侨城、华润、招商以83.4亿元的价格竞得北京丰台区槐房A地块。但华润和招商很快退出,理由是“地块最终成交价格超出授权价格”。今年8月,华侨城将该项目49%的股权出让给泰禾。11月,华侨城又宣布挂牌出让项目剩余51%股权,意欲全盘退出。

  “高价地”项目的操作难度通常大于一般项目,因此部分得主会引入实力强劲的合作方进行开发。近年来,合作开发的现象越来越多,在一线城市,“强强联合”的局面也屡见不鲜。有分析认为,这主要是出于分担资金风险的考量。

  华侨城在8月的一则出让公告中道出其中原委:“本次股权转让有利于公司快速回收现金流”。

  但即使引入合作方,“高价地”项目的进展仍然难如人意。

  中原地产统计显示,过去两年(2015年和2016年)30宗高价地的土地成本为2576.8亿(货值在4000亿以上),截至目前获得的网签销售额仅277.5亿。按照总货值计算,销售规模不足一成。除北京与上海个别项目入市较早外,高总价地块目前普遍面临入市难题。

  易居克而瑞统计了2016年的50个典型“高价地”(既有高总价地块,又有高单价地块)。截至今年11月中旬,有14宗尚未开工(其中2宗土地闲置超过一年)、29宗已开工未开盘。已开盘的7个项目受困于限价政策,去化表现平平。

  去年和今年将是有史以来销售规模最大的年份,为何这些“高价地”项目难以入市?

责任编辑:董传满
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