北京昔日地王半数未入市 地价过高难按预期价格取证

　　业内人士分析称，土地价格过高，难以按预期价格取证，低价卖则利润薄

　　据记者统计，2015年、2016年，北京产生了12宗热门总价和单价地王，但是，截至目前，仍有半数地王项目未入市。

　　樊家村地王项目　　

　　槐房新宫地王项目

　　高成本、“控房价”，部分项目延缓入市

　　据不完全统计，2015年、2016年，北京产生12宗热门总价、单价地王以及区域单价地王，主要分布在丰台和朝阳区，各4宗，大兴、顺义、昌平、门头沟各1宗。值得关注的是，丰台成为地王“制造大户”，2015年北京总价前三的地王项目和单价最贵的项目均出现在该区域，诸如著名的白盆窑和樊家村地王项目。

　　但是截至目前，上述12宗“地王”项目仍有半数未入市，包括2015年龙湖保利首开联合以楼板价6万/平方米拿下的朝阳东坝单价地王项目，保利、首开联合体以6.7万/平方米拿下的朝阳常营单价地王项目，位于丰台区花乡樊家村的地王项目、华侨城丰台地王项目，以及2016年位于昌平南邵的地王项目和位于朝阳将台的地王项目。

　　至于原因，克而瑞分析称，部分地王项目拿地成本过高，且处于政府“控房价”的重点区域，区域“限价”甚至直逼地王项目拿地楼面价，当前入市必然亏本。以樊家村地王项目为例，7.5万/平方米的楼板价，市场预期售价在15万/平米左右，虽然目前中骏天宸的预售价格已经突破10万元“隐形红线”，但是其位于二环之内，无论是地理位置还是周边二手房的价格，均可匹配。而樊家村地王项目，位于西南三环，周边普通二手住宅价格在6万/平米左右，二手高端住宅价格最高也在10万/平米左右，若按预期价格取证，难度很大。

　　同时，融资门槛提升、限购限贷等一系列调控政策的出台也使得房企资金回笼的速度受到了影响，而地王项目开发无疑需要高成本投入，所以部分房企也选择延缓地王项目入市。以华侨城丰台地王项目为例，两年时间，遭遇小伙伴拆伙、两度出让股权的曲折命运，而背后是项目公司连续亏损负债的真相。

　　此外，北京市住建委日前发布的《2017-2018年秋冬季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》，堪称“最严停工令”，这也致使部分项目工期暂停，影响入市计划。

　　财务成本压力骤增

　　在严厉的调控政策、高昂的土地成本和集中度愈来愈高的当下，高周转模式几乎成为所有房企奉行的准则，项目开发周期普遍控制在6-9个月，即便是豪宅项目，也以快取胜。诸如，万科在地产运营中奉行的“5986”高周转模式，即拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成，碧桂园平均开盘周期是5.7个月。

　　纵观上述地王项目，最长的26个月未入市，甚至更长，最短也有18个月，远远超过高周转普遍的开发周期。

　　一位高端住宅项目的负责人告诉新京报记者，当下，几乎所有的开发商都强调高周转，快速拿地、开发、销售与回款，再扩大规模，扛两年不入市者，其财务成本压力肯定很大。

　　郭毅表示，在“8万元隐形红线”下，很多地王项目如果按照预期价格申请，将拿不到预售证，如果调低价格，利润空间又极为稀薄，甚至没有利润可言，项目只能做出延期上市的选择。

　　但是在政策并无完全松绑信号的前提下，融资渠道收紧、融资成本增高，如果开发商又缺少高端项目操盘经验，地王项目若想解套，难上加难，更有甚者，可能会遭遇卖地求生的命运。