万科郁亮：楼市需要功能回归 房地产行业将面临洗牌

　　今年上半年，从中央到地方政府，宏观调控政策频频加码，市场出现了明显反应，房价上涨势头得到遏制。

　　如何看待这一轮的政府调控?“房子是用来住的不是用来炒的”如何实现?中国未来房地产走向何方?刚刚从王石手中接棒的万科董事会主席、首席执行官郁亮，接受“新华视点”记者独家专访，对房地产市场的焦点问题坦陈看法。

　　谈宏观调控：需要功能回归

　　记者：上半年，中国房地产的关键词就是调控，你如何评价这一轮的房地产调控?

　　郁亮：我觉得这次房地产行业的调控，有点像回到1998年左右。那时候住房改革刚刚开始，启动了房地产的市场化，建立了不同类型的住房保障体系，包括保障房、经济适用房、商品房等。那一轮改革对中国实体经济发展带来巨大作用，释放老百姓的居住需求，拉动内需增长。

　　今天行业站在一个新的起点上。近期，上海表示“十三五”期间拟推出租赁住房70万套，其他部分城市也公布了类似计划，标志着一线城市正为解决居住问题做努力。

　　记者：住房租赁市场一直都有，现在重提租售并举有何深意?

　　郁亮：租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，现在发展租赁市场更多的是在“补课”。2015年数据，居住消费占GDP比重，美国是12.5%，英国15.7%，德国12.1%，日本14.1%，中国6.7%，居住消费包括租金、物管、装修等。从国际看，我们租赁市场的发展空间很大。

　　从现实看，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2—1.8万间，计划今年做到10万间。

　　从政策看，目前的租金回报率1%-2%左右，这导致大家“赔本赚吆喝”;再者，长租房如何解决住户子女的教育也是重要问题，如果长租不能解决小孩上学，那吸引力就会大打折扣。这些都需要进行“制度性的”探索和破解，否则租售并举解决居住问题就会成为空话。

　　谈未来：中国城市化进入第二阶段，房地产业洗牌

　　记者：目前一线城市楼市出现“僵局”，而三四线城市房地产比较火热。你认为中国房地产市场的未来会怎样?

　　郁亮：我认为高房价很大程度上是一种货币现象，但现在有两个转折点。一个是货币政策稳健中性，“紧平衡”在较长时间内是流动性总基调，如一些银行的按揭十分紧张，另一个是“只住不炒”现在十分明确。这两个因素是行业加速转型的关键。

　　同时，我们认为，中国城市化已经进入第二阶段。之前中国的大城市是不断扩张“摊大饼”，近年来，特大城市的承载能力到了极限，要素价格上升，企业、劳动力外溢，加上轨道交通快速发展等因素，形成了城市圈、城市带的发展。目前，房地产行业简单地将城市划分为一二三四线已经不够，甚至已经失去意义，围绕一线城市、强二线城市的周边区域，伴随着城市圈带的扩张，都有很大发展空间。

　　轨道交通将极大加速第二阶段城市化的到来，结合我们回到“只住不炒”的原点、初心，再加上金融缩表等背景，我认为我们中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。未来，万科的布局也将出现变化，会更强调特大城市和周边的协同，投资的概念、方向会有调整。

　　记者：有人说北上广深等一线城市核心区域还会继续上涨，你怎么看?

　　郁亮：现在对于房价的看法很多，关注的重点不应该放在涨跌上，而是如何解决这类大城市的居住问题，我认为方案也是有的。这些城市房价未来的走势，取决于土地供应，取决于第二阶段的城市化有没有过渡到轨道交通下的城市圈发展模式。例如东京都市圈，总面积1万平方公里，建成区面积达到8000多平方公里，其中70%是住宅。如此巨量的人口和住宅区，还能够保证多数市民通勤时间在1小时之内，靠的就是“轨道+物业”，这一模式扩张了城市边界，大大增加了可支付住宅数量。在这一过程中，有一些区域行政壁垒障碍和制度障碍，需要逐步解决。

　　谈供给侧改革：大城市房价很高年轻人买房怎么办?

　　记者：现在大城市房价很高，年轻人很难买房，租售并举能解决这个问题吗?

　　郁亮：租售并举意味着一方面加大租赁住宅供应，完善相关体制机制建设，另一方面要提供更多可支付住宅。

　　我有一种“1153供给模式”设想，即：将房地产供应分为四个层次，第一个层次的10%是针对最低收入保障人群，通过货币化补贴租金的方式解决居住问题。

　　第二个层次的10%，则是对科技人才、医生、老师等人群，以低租金的租赁房、共有产权房等形式解决居住问题。还有一个群体是年轻公务员，他们也是社会的宝贵人才，是社会稳定的重要力量，他们也应该纳入这个范畴。这些群体能够安居乐业，对国家和社会发展特别重要。但是这部分用房不能参与市场流通，否则就会出现经济适用房分配中的乱象。