开发商融资难度加大：资金成本不断高升 需求却不减

　　在楼市的调控和去杠杆的背景下，房企的融资渠道不断收窄，同时资金成本也开始提高。

　　中原地产研究中心统计数据显示，2017年上半年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等(不包括股权融资)的融资1771.8亿。而2016年上半年同期发行融资额度高达6735.94亿。同比减少幅度达到了74%。

　　“我们经常收到房地产的融资项目，但是从去年10月开始交易所的非标、公司债审批开始趋紧，目前能够发出来的融资项目非常少。”一位金融评级机构人士告诉第一财经记者。

　　融资环境趋紧

　　由于今年的销售压力和房企的规模扩张需求，房企的融资需求依旧旺盛。

　　7月，万科企业发布公告称，拟向合格投资者公开发行2017年首期公司债券，规模为人民币20亿元，票面利率为4.50%。

　　同日，金地公告称，经证监会审核，获准采用分期的方式发行面值不超过人民币130亿元的公司债券，其中首期债券的最终发行规模为人民币40亿元，两个品种的利率分别为4.85%和5.05%。

　　此外，雅居乐也在13日发布公告，称已发行金额为人民币30亿元、年度票面利率为6.98%及期限为3年的非公开境内公司债券。

　　不过，这些企业发行的规模已经没有以往之大，而从票面利率看也开始有走高的趋势。当然，还有更多的企业没办法拿到融资。据证监会的公开信息，时代地产、华发股份、卓尔发展、苏宁环球等企业的公司债发行申请，近日遭遇终止或中止。而融创100亿元的公司债在近日被上证所终止发行。

　　“泰禾之前找我们做股权质押，我们评估觉得泰禾的股权质押太高，所以拒绝了。”一位券商资管人士透露。

　　“世茂房地产来找我们发行永续债，但是根本没有通过总行的风控，因此他们换到其他银行去做了。”一位银行客户经理告诉记者。

　　事实上，随着国家政策的收紧，对于金融的监管也越来越严，对于进入房地产的资金开始控制，风控意识高的金融机构已经开始不断收缩对房企的融资规模，房企融资也开始变难。

　　如今，大部分资金已经被严令禁止进入房地产领域，融资渠道越来越少。以银行为例，从去年开始其理财资金就已经被叫停进入房地产领域，同时银行在开发贷和并购贷的审批上更加严格。此外，银行的房贷也开始拉长了放款周期，进一步降低了开发商的回款能力。

　　“我们之前叫停过一例开发贷，目前我们对于房企评估保持谨慎。”一位建设银行对公客户经理告诉记者。

　　在信托层面，从记者了解的情况看，目前房企还可以通过信托进行融资，但是资金成本开始不断提高，很多信托的资金成本已经超过10%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，按照当前的监管口径，周转快、负债率低的企业的发债需求更容易获批;但即便如此，审核的周期也比以前有所拉长，审核程序更加复杂。2016年房企国内融资的利率多在5%以下的水平，2017年以来发行的债券利率均在5%~6%以上，6月多宗融资的资金成本已经接近或超过7%。

　　负债居高不下

　　事实上，自2016年下半年以来，随着各项调控政策的升级，房企的融资渠道已然面临收紧趋势。先是证监会提升公司债门槛，2016年10月，央行又召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。2017年4月10日，银监会再度发布文件收紧房市融资渠道，强调防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，加强房地产押品管理。

　　根据克而瑞的数据，今年6月，40家房企公开市场拿地呈现量价齐升，成交建筑面积环比增长33%，成交总价环比增长44%;在一二线热点城市中，尽管调控政策收紧，但房企拿地热情仍然不减，40家房企在重点城市的拿地金额占比达84%，拿地面积占比达75%。

　　戴着镣铐的赛跑让大部分房企的负债都居高不下。广发证券发展研究中心分析师乐加栋表示，2017年第一季度房企净负债率由2016年的96%上升至106%。

　　克而瑞统计发现，2016年55家房企总有息负债(不含永续债)为31037.27亿元，同比增长28%，净增加约6786亿元。从总有息负债排名来看，债务规模与销售规模呈现正相关，企业规模越大，其总有息负债也会相对越高。

　　2016年总有息负债超千亿的企业有7家，碧桂园在2016年末的总有息负债也达到了1361.97亿元，同比增长了51.76%，主要缘于企业扩张加速，年内发行了四批共190亿元公司债券，加之多笔购房尾款支持证券，从而促进了负债总体水平的提升。

　　以近年扩张凶猛的某为例，根据Wind统计，近5年其资产负债率均超过80%，位于行业较高位置。

　　为了进一步融资，多家上市公司股东质押其持有的上市公司股权进行融资，质押比例屡创新高。