商住房“停摆”：从香饽饽到烫山芋 开发商进退两难

  商住房问题非常复杂，不解决市场会出乱子， 解决了又容易出现矛盾，因此处理时应从增量角度入手，存量慢慢解决，不应操之过急

  停摆的商住房

  罗峰(化名)陷入深深的纠结之中。

  在上海打拼多年，已经拿到户口的他，4年前在上海嘉定新城金郡买了一套商住房。尽管知道商住房不太合规，但当时开盘的住宅项目价格高不可攀，只能退而求其次。

  房子不大，好歹在上海有了自己的家。但在他心里，这个“家”也只是暂时的，因为商 住房落不了户，而且只有50年产权，因此，攒足钱置换一套小户型一直是他的下一个目标。“我的户口还挂靠在公司的集体户中，万一以后生了孩子，落户口还得要大产权房，因此，置换房对我而言是刚需。”说。

  从香饽饽到烫山芋

  谁也没想到，上海的商 住房政策来得这么迅猛，让罗峰猝不及防。今年1月，上海开始整顿“商住房”，并在嘉定、闵行两个区先行启动商业办公项目清理整顿工作。全市128个项目暂停销售，15个“类住宅”项目(即土地用途为商业、办公或其他非住宅用途，但以住宅形式销售的项目)整改恢复商办用途。

  5月17日，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿，其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

  6月12日，针对在依法清理整顿商业办公项目过程中，部分开发企业曲解政策、拖延整改，对购房人要求退房等维权行为设置障碍等情况，上海市住建委和相关部门重申，清理整顿工作的对象，是违法违规的商业办公项目和相关开发企业。并提出，为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合；购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。

  接下来的这个周末，各个“类住宅”项目均有相关政府和开发商的工作人员现场答疑，罗峰也去咨询了一下，得到的答复是他这样已经入住的存量房可以继续居住，一旦要卖，就需要拆除卫生间和燃气等设施，恢复成商办性质再进行交易。

  退房还是保房？罗峰拿不定主意，如果退房，他**的住处就没有了，而且极有可能按四年前的价位退房款。“那么等于我的房子不但没有增值，甚至还严重缩水了。”但如果继续居住，一旦以后需要卖房置换，以如今商 住房的恶名，很难找到买家，“岂不是砸在手里？”

  “‘6·12’公告只是政府做了一个表态，但实施细则还没出来，一切都充满着变数。”罗峰忧心忡忡地说。

  类住宅也叫商 住房，起源于上世纪90年代的广东深圳。当时，一批开发商将烂尾楼包装成“酒店式公 寓”对外销售，这种方式很快在全国一些大城市流行开来。特别是一些城市出台限购令之后，一些开发商将原本规划用途为商业、办公的楼盘改造、隔断成具有独立厨卫、上下水等适合居住设施的楼盘对外销售，因为不 限 购且价格相对纯住宅便宜，深受市场青睐。

  据中原地产数据显示，2016年上海房地产市场成交套数为10.9万套，其中3.5万套是以商 住房为主的类住宅，类住宅占比超过30%；今年前两个月，上海市场总成交套数为6046套，其中类住宅765套，类住宅占比12.65%。

  一位不具姓名的上海房地产研究者表示，长期以来，上海商 住房和纯住宅价格严重倒挂，以他所在大学附近的房价为例，纯住宅的价格几乎是商 住房的两倍，而在20年前，商业办公地产比纯住宅价格高，价格倒挂的很大一部分原因是土地出让金的差异，“有些人整栋买下来，改装成出租，可以迅速收回租金，现金流能够得到保障。但如果任由开发商这样做，都去做商办，住宅就卖不动了。”他说。

  “类住宅之所以如此，在一定程度上反映了市场需求。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌分析道，从开发商角度看，写字楼不太好销售，而且商业办公用地的土地出让金也比纯住宅用地要少一些，价位也上不去，导致开发商行为发生变化。

  “他们感觉到市场的需求主要来自住宅需求，政府的规划用途和实际需求存在偏差，从某种角度上看这种变化是对规划中出现的结构性问题的纠偏。”顾云昌说。而从市场角度，由于限购，很多老百姓买不了纯住宅，只能通过商 住房来解决住房需求问题。

  一位业内人士说，商业办公项目层高一般为4?5米，可以隔成上下两层，从而增加使用面积。因此，一些开发商在项目验收后普遍会延迟交房，利用这段时间进行装修，接通燃气、水、电等，使房屋适应居住需求，

  针对这种乱象，2011年，北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》，规定从当年6月1日起，商业、办公类项目不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺将无法办理房产证。但最终，这一政策由于缺乏有力的处罚措施而流于形式。

  2016年6月，国务院办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”。这一提法被误读为商 改住的政策依据，对市场起到了推波助澜的作用，也让一些城市对商 住房的态度暧昧不明，在监管上有所放松，普遍采取一种观望态度。