严控预售证“水龙头” 上海楼市销售季异常冷清

　　热潮湿的初夏，上海楼市异常冷清。今年5月，上海一手房成交面积同比下滑28.1%;6月颓势加剧，6月1日至18日，上海新建商品住宅成交55.4万平方米，同比下滑45%。

　　数据寒冷的背后是调控政策的严苛。记者了解到，今年以来，上海一手房调控愈发收紧，不少开发商反映，年初还少量放行高端项目预售许可证(简称“预售证”)，而近期上海市中心单价10万元以上的项目预售证几乎无一放行，甚至价格报批都不予受理。

　　一方面是严控预售证的发放，目前沪上单价5万元以上的商品住宅都在排队等预售证。另一方面因为获批售价大大低于预期，亦有开发商主动不领预售证，“捂盘”惜售。

　　一个值得注意的细节是，今年6月16日，上海市房屋管理局成立，主要职责是住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，短期内上海楼市管理和严控并无放松可能。

　　高端项目预售证几无放行

　　“本来今年3月计划要开的一批房源，可到现在还没拿到预售证。所有单价5万元以上的项目都在排队等预售证，还不知道要等到啥时候。”在静安区某沪上知名豪宅楼盘的售楼处，销售人员无奈地向记者表示。

　　从3月至今，该售楼处每天都有人上门询问，尤其是传出即将开盘的那段日子，售楼处人山人海，看房、选房的客户络绎不绝，由于房源少、客户多，不少客户为了能挑到中意的房子，还刻意跟销售人员搞好关系，甚至暗示有“好处费”。然而，随着预售证的遥遥无期，这些客户也渐渐失去了耐心。“之前是客户天天盯着我们，现在我们隔段时间打电话过去维护一下，人家都懒得理我们了。”销售员小陈告诉记者。

　　这个豪宅项目的开发商是一家知名央企，其开发的“府”系列产品颇有市场知名度。该项目内部人士向记者透露，原本3月计划开盘时预售证还不像现在这么难拿，只是价格被政府限制得很低。“批下来的预售价格比去年5月开盘的价格还低，我们当时就没领预售证，想跟政府再磨一磨价格。谁知这一磨，连证都拿不到了。”该人士表示。

　　记者从多家市中心豪宅项目处得到了同样的说法。融创中国旗下的滨江壹号院至今尚未取得预售证，按照该项目内部人士的说法，公司对该项目的预期价格是15万元/平方米，而政府现在最高只能批到12.8万元/平方米。“都在排队，市中心单价10万元以上的楼盘几乎一个都没放。”该人士告诉记者。

　　同样在等待预售证的，还有福建房企泰禾集团旗下位于新江湾城的泰禾院子。该项目地块是信达地产于2015年11月以73亿元的高价摘得，楼板价近5万元/平方米，当时业内预估未来项目预售价格至少在10万元/平方米以上。2016年1月，信达引入泰禾作为合作伙伴，由泰禾具体操盘打造旗下“院子”系列高端产品。据公司内部人士透露，该项目目前也未取得预售证，可能批下来的价格会明显低于预期。

　　价格审批须过两道关

　　据记者了解，目前上海预售商品住宅的价格审批须经两道手续关，区政府相关部门审批通过后，还须上报市级主管单位把关。

　　“现在只要是能开盘的新房，批下来的价格肯定比二手房价格要低，客户也都明白，所以都觉得只要能买到房就是赚了，托各种关系来买房的人太多了。”有开发商向记者直言。

　　记者在调查中了解到，现在上海不光限制单价5万元以上楼盘预售证的发放，还限制项目“网签”。比如，静安区每个项目一个月内的网签总金额不得超过5亿元。各个区规定的金额不尽相同，但目的都是为了控制当月预售商品住宅的均价。

　　值得注意的是，6月16日，上海市住建委经上海市委、市政府同意将承担的住房保障、房屋管理、房地产市场监管等有关政策研究、政策执行和行业管理职责划出，设立上海市房屋管理局，作为上海市住建委的部门管理机构，机构规格为副局级。这在不少开发商看来，新设立的房管局的首要任务就是管控房价，因此短期内上海对楼市的管理和严控并无放松可能。开发商内部流传的一个说法是，今年上半年，虹口区仅批了一个单价超过10万元的楼盘预售证，不久区相关部门领导即被上级约谈，普陀区也有类似情况发生。市中心此后至今再没有高价项目拿到预售许可证。

　　价格卖不高宁可“封盘”

　　市中心高端项目想卖卖不了，而中外环等外围区域的项目却有“捂盘”迹象。

　　购房者金女士今年一直在浦东三林地区寻找合适的在售新盘，5月份位于外环线附近的世茂云图准备加推房源，销售人员称新房源预计将在6月底开盘，售价大概在5万元/平方米。“结果到了6月份，开发商说不开了，因为政府批的价格仅4.3万元/平方米，开发商觉得太低了，不想卖。现在明确告诉我们，今年之内不开了。”金女士告诉记者，现在售楼处电话也没人接了。

　　记者尝试拨打世茂云图售楼处，确实电话无人接听，现场已停止接待，处于封盘状态。就在该项目隔壁的另一个新盘中骏柏景湾同样计划6月中旬开盘，至今也没拿到预售证，开盘时间待定。与世茂云图干脆封盘不同的是，中骏柏景湾售楼处目前还在正常接待，销售人员王小姐表示，开发商需要回笼资金，还是想开盘的，公司市场部正在积极与政府沟通，希望尽快拿到预售证。“公司想开高价，去年11月份推出的那批房源单价在4.7万-5万元/平方米之间，今年至少想卖5.5万元/平方米左右。可是世茂云图最终批下来的价格才4.3万元/平方米，估计我们的价格也没通过。”王小姐告诉记者。