内房股市值重估中繁荣与碰撞 能否超香港本土地产股

　　6月7日，恒大港股达到了上市以来的最高17.66港元/股，总市值2311.69亿港元;同日，万科港股报21.3港元/股，总市值2351.52亿，二者相差不到40亿港元。

　　随后，恒大便结束自5月中以来连续上涨的趋势，出现回落，6月16日报价13.92港元/股，总市值1821.9亿港元，但市盈率仍高达33.29，居所有内房股之首，且创造了内房股最高市盈率。

　　恒大管理层在6月15日股东会上表示，回A重组完成之后，恒大A股的估值将超过3000亿，港股的平台也将有2000亿的估值，两大平台总估值将达5000亿。而目前股价尚处历史高位的万科，A+H总市值为4657亿，内房前5月销冠碧桂园的总市值则为1882亿。

　　以恒大为代表的内房股市值未来能否超过老牌香港本土地产股?不同的人心中或许有不同的答案。

　　但一个不容忽视的现实是，在经历了长期的价值低估之后，这个夏天内房股的估值逻辑正在发生变化。

　　恒大港股之夏

　　恒大无疑是今年以来内房当中最受关注的一支股票。

　　从年初至今，恒大股价一路从1月3日的4.95港元/股上涨至6月7日的最高值17.66港元/股，涨幅高达256.77%，领涨内房乃至所有港股上市房地产股。

　　在股价持续走高背景下，恒大市盈率也突破了内房长期以来稳定在10倍左右的市盈率，以6月7日收市价16.46港元/股计算，其市盈率一度达到40倍，即使至6月16日股价跌至13.92港元/股，市盈率仍然是33.95，位居内房股之首。

　　恒大今年以来股价走势

数据来源：观点指数整理

　　恒大为什么在今年出现如此高的涨幅?观点指数与多位香港投资界人士交流，归结出以下几方面的原因：

　　一是宏观层面上的估值回归合理。上述人士介绍，内房股在香港资本市场上长期以来都是属于估值偏低的。

　　以这一波房地产股上涨为例，实际上包括新鸿基、九龙仓、长实等香港本地房企，在这一轮上涨中都有介乎20%-30%的上涨。

　　香港投资者在接受观点指数询问时就表示，香港本地房企这一轮股价上涨其实很好理解，地价涨了，房价涨了，所以股价也随着这些预期收益同步上涨。

　　但对于内房股的估值逻辑却并非如此，以2016年为例，2016年内地土地、房价经历了一轮上涨，但内房股股价上并未能有所体现，这也促使了包括万达等房企决心私有化回A。

　　进入到2017年，内地房价总体平稳看涨以及资金投资需求推动下，内房股估值实际上正在经历一个价值重新发现的过程，逐步回归到合理的水平。

　　二是短期内高达62.9亿港元的回购。根据观点指数统计，自3月29日以来，中国恒大已累计九次回购股票，购回股份约7.23亿股，累计花费约62.9亿港元，占有关股份发行前的现有已发行股份的5.249%。

　　短期内大手笔的回购，一方面给了市场未来股价上涨的预期，另一方面也减少了市场上恒大流通股的数量。

　　三是“北水南下”的助力。多位分析师在接受观点指数采访时均提到，与其说是香港投资者的投资逻辑发现了变化，他们更愿意相信推动这一波内房股上涨的资金主要是来源于中资的资金，包括通过沪港通、深港通当中的港股通南下的资金，通过QDII进入香港投资的资金，以及通过其他一些渠道留在香港的中资资金。

　　而恒大本身极具话题性，且其作为内房龙头之一，快速增长的规模、极大体量低成本的土储、逐步归还永续债降低的负债率及释放的利润空间，以及回A带来的市场预期，都让其成为南下资金青睐投资的对象，形成了对其股价的强大助推。

　　四则是技术性方面的原因。分析师表示，恒大长期以来都是遭遇资本市场看空的一只股票，今年以来，恒大一路偏离基本面的暴涨更是使其成为了空头的重点狙击目标，但在众多资金拥护下，恒大一路暴击空头，并引发空头报复性的补仓行为，最终造成股价的技术性超额反弹，这种现象实际上是很少见的。