【掌柜日报】香港房地产市场楼价全线向上 公屋价格频频破顶

　　据香港《文汇报》报道，香港楼价全线向上，连向来被视为基层保护网的公屋也频频破顶，造价升至“5球”水平，居屋更直扑900万元(港币，下同)关口。

　　对于楼市的扭曲怪现象，学者直言“楼市已进入疯狂阶段”，置业人士不惜“将价就货”入市，不过公营房屋质素毕竟与私楼有相当差距，一旦市况转向，单位未必获承接;尤其是绿表(即未补价)买家，由于受制于入息及资产限制，业主财力有限，息口稍有波动势加重供楼负担，甚至出现断供情况。摸顶买公屋、居屋的业主可谓危险。

　　各区居屋连环破顶

　　以往普遍被视为质素逊于私楼的公屋、居屋不再“草根味”。今年前5个月，公屋、居屋成交不论已补价或未补价，均多次刷新造价及平方英尺价新高。同时多个公屋、居屋“新贵”崛起。

　　目前绿表居屋市场的纪录，4月份由乐富德强苑刷新，该屋苑一个三房户4月份获绿表买家以788万元(未补价)买入，折合平方英尺价格高达12,012元，造价及平方英尺价均创屋苑历史纪录，更一举登上香港未补价居屋“双料冠军”。

　　至于居屋利伯维尔场，目前香港“居屋王”于4月份新鲜诞生，大角咀富荣花园一个三房户，以881.8万元(已补价)成交。居屋利伯维尔场的平方英尺价纪录，则继续由鲗鱼涌康山花园“冧庄”，5月中一个房户，在利伯维尔场以平方英尺价16,682元易手，直扑1.7万元。

　　再看未补价公屋方面，香港仔华贵邨一个高层户，上月在绿表市场以平方英尺价7,862元易手，称冠香港。翻查资料，绿表公屋平方英尺价于去年底才突破7,000元水平，如今相距不足半年，平方英尺价便已挑战8,000元关口。另边厢，鸭脷洲利东邨今年3月录得350万元(未补价)成交，为全港绿表公屋造价新高。

　　而公屋利伯维尔场中，造价于今年首度冲上“5球”水平，由4月份大围显径邨创下;至于全港公屋平方英尺价纪录，则由蓝田德田邨于5月中以15,030元创下。

　　倘加息恐现断供潮

　　有学者直言“楼市已进入疯狂阶段”，香港中文大学商学院客席教授冼日明说：“楼价几乎个个月都升2%至3%。”冼日明又认为，二手公营房屋被抢贵，与近期政策不无关系。

　　其中俗称“白居二”的白表免补地价购买二手居屋计划，让市场可以免补价买居屋，并以低首期轻易踏入置业门坎;而同时近期推出的公屋富户政策，令部分租户迁出，从而衍生新需求。种种因素同时出现，均成为二手公屋、居屋楼价攀升的推手。

　　展望下半年，冼日明预计，目前住宅市场以一手楼主导，倘新盘持续畅销、地价仍然向上，势为攀升中的楼价推波助澜，在盘源稀缺的公屋、居屋市场可能再出现破顶个案。

　　不过他提醒，居屋、公屋单位质素始终与私人屋苑有一段距离，如今造价几近与私楼看齐，反映已偏离市场，一旦楼市逆转，物业要放售时未必获得承接。值得留意的是，受制于入息及资产限制，购买未补价居屋、公屋的业主财力毕竟有限，一旦香港加息将首当其冲，加重其供楼负担、甚至出现断供危机。