上市公司频繁甩卖名下房产 出售理由多为盘活资产等

　　今年来多家上市公司出售名下房产的交易帮助外界得以窥见企业究竟在多大程度上介入了房地产市场。由于不同企业对房产类资产的列账方式不同，企业持有的房产数量向来难以估算。

　　据人民网记者不完全统计，仅今年披露出售名下房产的上市公司就有十余家，出售的房产数量从1套到30多套不等。而出售的理由，则多为盘活现有资产、优化资产结构、回笼资金等。

　　最新的案例来自于国电南京自动化股份有限公司，该公司今年将名下位于广州、武汉、成都、西安、沈阳5个城市的6套房产挂牌出售，6套房产的评估价值近650万元，约为该公司去年净利润的4%。国电南自未披露这些房产取得的时间、成本。

　　来自长江精工钢结构(集团)股份有限公司的案例则显示出，房产价格近年来的快速攀升能给这些企业带来如何可观的回报。

　　精工钢构本月出售了位于深圳的6套海景别墅，总成交金额达到2870万元，是买入时的3倍。由于这些房产项目计提了巨额折旧费用，在出售时其账面价值已经只有原值的一半，因而这些房产的处置预计给公司带来超过2000万的收益，将大幅提高公司的利润规模。

　　根据精工钢构的财务数据显示，该公司去年的净利润为1.1亿元，一季度的净利润2169万元。以此计算，本月仅出售房产的收益就将和一季度净利润持平，占到去年全年净利润的四分之一。

　　类似于精工钢构这样的案例为外界识别企业持有的房产数量带来了难度。由于非房地产行业的上市公司通常将买入的房产以固定资产入账，而上市公司通常不会详细披露固定资产的信息。此外，固定资产因计提折旧导致其账面价值不断下降的状况正好与房产实际价值的不断攀升形成反差，这为单独识别出企业持有的房产带来了巨大障碍。

　　今年早些时候，深圳市惠程电气股份有限公司挂牌出售位于北京、上海、广州、深圳、石家庄等地的34套房产，这些房产以固定资产和投资性房地产入账。去年，该公司还处置了19套房产。

　　尽管难以准确计算企业持有的房产数量在规模庞大的房地产市场的占比有多少，以及其对市场的影响程度有多大，但有学者认为，非房地产和建筑类企业对房地产的投机性投资是助长中国房地产泡沫的重要因素之一。自2015年开始的新一轮房价暴涨引发了监管层的担忧，中央在去年底强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并采取多种措施给市场降温。

　　两位学者在2014年发表的一篇论文(The Great Housing Boom of China)中指出，中国房价和土地价格增速在十几年的时间里超过同期的国民收入增速，企业资金的“脱实向虚”有密不可分的关联。尤其是那些在经济转型时期拥有高资本收益率的企业的投机性购房决定了房地产市场价格的增长速度。

　　该论文指出，在房地产预期回报率(即预期房价增长速度)高于固定资产回报的情况下，本身具有高资本回报的企业，由于对未来中国转型结束后的低资本回报率的理性预期，会将本来投于实体经济的资金不断流向房地产，直到两者的预期回报率相等为止。而当这些企业固定资本回报率长期高于一个经济体平均收入增长速度的时候，房价的增长速度也自然会在长时间里高于该经济体收入的增长速度。

　　论文研究认为，助推房地产泡沫的形成有3个关键因素。首先是中国在过去十几年的资本高投资回报率依赖于从传统部门到新兴部门所转移的廉价劳动力，而这一高资本回报率会随着人口红利的消失，刘易斯拐点的到来而最终结束。

　　其次，中国金融市场的不完善和对资本外流的控制导致当资本投资回报率下降时出现所谓的“资产荒”，即可投资优质资产稀缺和流动性泛滥的局面。这两个因素为资产泡沫在经济转型时期的形成提供了必要的土壤。

　　“假设这个经济体同时具有很高的固定资本回报率，但是这么高的回报率在经济转型完成之后却不能被维持，那么未来早晚会出现这样一种情况，即对其它资产(比如房地产)的需求一定会因为固定资本回报率的下降而开始急剧上升。”论文指出。

　　第三个则是中国的土地稀缺性和空间不可流动性以及相关土地政策，使房地产有别于黄金等可流动性资产成为投资者用作投机性投资渠道的充分条件。

　　“土地的稀缺性、不可流动性和城市建设用地的有限供给，外加能够进行大宗交易的特性，使投资者容易对房子作为另外一种可供选择的投资渠道的强劲需求形成预期。在这个理性预期诱导下，企业家在资本回报率尚处于高位时便积极进军房地产进行投机性投资，导致资金 ‘脱实向虚’。”论文写道。