浦东湾流域城开发商违背承诺 律师：业主维权有难度

　　一夜之间，浦东新区湾流域城的业主发现，业主心中代表着湾流域城品质的小区会所，突然关停了。业主们最心爱的恒温游泳池，被抽干水，铺上地毯，摇身一变，成了一家早教中心的游戏场地。

　　湾流域城的业主说，恒温游泳池曾是开发商售楼时明确作出的承诺，岂能说变就变?

　　业主反映：

　　最看重的游泳池说关就关

　　2010年，当时还在选购房屋的黎晓明(化名)，第一次踏入湾流域城的售楼中心，就被小区内的恒温游泳池深深吸引了。售楼人员告诉他，这个恒温游泳池，将由专业会所公司运营，开放给小区全体业主使用。

　　“我对比了当时在附近开盘的小区，这个小区游泳健身设施是最好的。”黎晓明说。除了游泳池外，小区的会所内还设置了健身房、小型咖啡馆。工作之余，黎晓明也会在小区的会所里或锻炼身体、或和朋友小聚。便利的会所，让黎晓明不止一次，感叹自己在此购房的明智。

　　然而，2016年12月31日，该会所贴出一纸公告，令黎晓明一家的会所休闲时刻，戛然而止。

　　该公告称：“本健身会所因经营管理不善，致使无法持续经营，自即日起，内部调整暂停对外营业。”

　　2016年12月31日后，会所开始大兴土木，几个月后，一家早教中心赫然被开在了原本是健身会所的位置，健身会所内的游泳池被抽干水，铺上了地毯、装上了楼梯和滑梯，变成了早教中心的游戏场地。

　　业主质疑：

　　会所用途能否随意改动

　　会所的变化引来了小区业主们的质疑，在向小区开发商金地经久房地产发展有限公司(下简称“金地经久”)提出质疑后，小区业主了解到，早在2013年2月，开发商就已已将该会所整体卖给了一名周姓私人老板。周老板在运转该会所3年后，发现经营入不敷出，遂将健身会所关门，改作它用。

　　问题是，小区会所的用途可以随意改动吗?

　　湾流域城的业主查阅资料后发现，根据《关于加强商品住房项目附属会所交易和使用管理的通知》　第五条：“会所的经营服务方式和服务功能，房地产开发企业应当与购房人在商品房预(出)售合同正文或者合同附件中约定明确，商品住房销售广告、售楼书等宣传资料中明确会所经营服务方式和服务功能的，房地产开发企业不得擅自改变。”

　　开发商：

　　转让时约定不得擅改用途

　　然而，对于业主的说法，湾流域城开发商金地经久却也觉得有些委屈，其工作人员告诉记者：“会所已按照规划配建完成，我方转让只是变更产权，未改变会所结构及用途。该房屋出售合法合规，且在与乙方协议内有不得改变房屋结构及用途的约定。”

　　该工作人员还向记者出示了一份出售会所时签订的认购补充协议，其第三条约定：“该房屋仅作为会所使用，乙方不得擅自改变房屋的结构和用途。”

　　会所老板：

　　实在经营不下去了

　　昨日，晨报记者联系到了如今湾流域城小区会所的经营者周先生，面对金地经久提供的补充协议，周老板反复强调：“我实在是经营不下去了。”

　　他说，在会所承包之初，他并未改变会所用途，经营几年后发现，会所客流稀少，实在难以运营，他才决定改变业态。“我当时买这个会所是借钱买的，一开始也是原样经营的，谁知道会这么难经营，几乎没什么人来，我欠了很多钱，一部分用会所的房租抵掉了，还将会所的一部分抵押了出去。如今金地经久说我违约，它想回购回去也可以，但是会所的部分空间已经被抵押掉了，(我)不知道(该)怎么办。”

　　[律师观点]

　　预售合同涉嫌霸王条款，不利业主维权

　　在北京盈科(上海)律师事务所高级合伙人宋安成律师看来，尽管政府文件明确规定开发商不得擅自改变会所用途。但是，金地经久和小区业主签订的房屋预售合同中的一项条款，却使业主的维权陷入了不利的局面。

　　预售合同补充条款的第十九条规定：“本项目中如设有会所，则会所提供的服务均为有偿服务。甲方有权自己经营会所，亦可由第三方进行经营。会所的经营范围、服务对象、服务内容及服务价格均由经营者根据实际情况自行确定。”

　　宋安成说：“这项条款使开发商的行为存在着一定的法律依据。尽管从诚信角度讲，开发商应履行其对消费者的承诺。我个人倾向认为该条款涉嫌霸王条款，但由于霸王条款的界定并不清晰，业主维权存在难度。”