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新一轮调控开启楼市出现分化 房地产市场何去何从?

来源:  经济参考报 洛阳房掌柜  2017-05-24 10:48:47
[摘要]在地方调控政策一次比一次狠辣的情况下,楼市将会何去何从?全国性楼市调控潮有所放缓,但余音未止

  这几天,楼市调控政策又现狠招。长沙无锡嘉兴等城市推出了新的房地产调控政策,保定则抛出了史上最严的房地产调控政策,在地方调控政策一次比一次狠辣的情况下,楼市将会何去何从?

  史上最严限售政策出台

  5月20日,河北保定对一宗地进行拍卖,限制了最高竞拍地价,也限制了最高房屋销售价格,但是最震撼的是,购房者在取得房产证之日起,10年内不得买卖。

  这是目前全国范围内对住宅限售时间最长的规定,此前各地限售时间大部分集中在2年至3年不等。业内称之为“史上最严土地政策”。

  据了解,被规定“10年内不得买卖”的土地系2017-30号土地,不同于其他住宅宗地,该地块为尚未完全开发的“净地”,且位于西二环西、七一路南位置附近。该地段因保定体育新城、竞秀区教育城等配套设施的发展建设,从而跃居热门黄金地段。

  就在同一天内,长沙市住建委、无锡市住建局、嘉兴市住房保障局相继出台限售政策。中原地产研究中心统计显示,截至目前,出台限售政策的城市已经达到30个城市。

  限售可以极大遏制房地产炒作,这被视为“斩断楼市流动性”的狠招。“按照限售3至5年的交易周期看,已经不太可能吸引高杠杆的高成本资金进入。限售未来预计将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售。”中原地产首席分析师张大伟分析表示。

  深圳取消房贷利率优惠

  全国性楼市调控潮有所放缓,但余音未止。继保定最严限售政策出台后,深圳被爆取消房贷优惠。

  据媒体报道,5月22日起,建设银行(6.200, 0.09, 1.47%)深圳分行首套住房贷款利率按不低于基准利率执行;消费贷款利率按不低于基准利率1.5倍执行。这意味着,每百万贷款月供成本增加近300元。

  一位某大型房地产开发商相关负责人表示,他们合作的7家银行基本都是大型银行,他们刚接到了建行上调利率的通知。

  目前,深圳地区商业银行放贷业务收紧迹象明显,几乎所有银行放贷时间缓慢,此外已有4家银行停贷。

  一位大型地产中介深圳公司研究部相关负责人认为,全面收紧房贷,客户购房成本上升,同时收紧市场流动率,这是继全国范围内限购限贷后又一抑制房价快速增长的有力措施。同时,全面收紧房贷将会在一定程度上逐渐挤出之前的房地产泡沫,有利于深圳房地产市场回归理性。

  楼市降温明显 土地热度不减

  在调控政策收紧的压力下,楼市出现分化,热点城市明显降温。国家统计局发布的4月70个大中城市房价数据显示,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落。非重点调控的二三线城市则领涨。其中,26个城市房价环比涨幅超过1%,3个城市涨幅超2%。

  据报道,去年10月,深圳出台新一轮调控政策提高购房门槛,截至目前,深圳新房住宅成交价格连续7个月下跌,且保持在55000元/平方米左右。作为热点二线城市,河南省郑州市的房价表现也一度抢眼。据中国指数研究院数据,去年9月,郑州房价涨幅排全国第一。不过伴随着住房限购措施以及后续出台的一系列调控措施,数据显示,郑州房价已有明显回落。

  与楼市供求持续低迷相对应,土拍热度仍在继续。CRIC数据显示,尽管土地市场成交量连续四个月走低,平均溢价率也较3月有所下降,但成交均价环比依然大涨20%,一方面是热点城市地块稀缺导致竞争激烈,另一方面是部分房企拿地补仓意愿强烈。

  杨科伟表示,从日前统计局发布的房地产开发投资数据也可看出,房地产开发投资增速延续自去年下半年以来持续回升的态势,再创两年以来新高,这体现了房企对后市预期的看好。

  房地产的天会怎么变?

  今年3月以来,全国已有接近60城出台170余次调控政策抑制房价过快上涨,与此同时,楼市利空消息不断,“唱跌”氛围日益浓厚。在新一轮调控下,房地产市场是否会真的变天?

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,从个人投资投机者来看,当市场调整期与风险来临之后,资金在各个城市间的轮动效应也结束,房价上涨预期打破,有三类投资投机客将退场:一、“加杠杆”入市的散户;二、运营状况不佳的私营企业主;三、置换、移民海龟等特定需求的群体。而北京这个市场,经历“3.17”以来的调控风暴,北京房价不会下跌的神话其实已经被打破,二手房价格松动明显。

  独立经济学家马光远认为,热点城市的交易和市场预期已经彻底逆转,这些城市的房地产市场全面进入观望阶段。每一个城市,甚至每一个城市的每一个区域,房价的表现都因受各种因素的影响截然不同。一线城市中的广州,房价总体仍然偏低,仍然有上涨的空间。而北京这个市场,经历“3.17”以来的调控风暴,北京房价不会下跌的神话其实已经被打破,二手房价格松动明显。

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责任编辑:梁珮瑜

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