房地产行业分化加剧 未来房企前十门槛或升至4000亿

　　规模3000亿元，销售创新高，在一个又一个纪录被打破的时候，房企突然发现兜兜转转一大圈，2015年的“互联网+”已经成为过去时，跨界与转型不易，还是规模与扩张最为实在。

　　回看2016年，全国多地房价和成交量继续创历史新高。这一波行情，一方面是在国家“去库存”政策的引导下、受宽松的货币政策影响;另一方面，也是由于实体经济发展动力不足，资本市场的收益率开始走低所造成的资金涌入效应，房地产这个并没有那么强金融属性的“商品”。

　　在这个背景下，2016年销售额破千亿的中国房企已经由2105年的7家增加到了12家，中国恒大2016年全年销售额同比增加85.4%，为3733.72亿元，问鼎全国。万科2016年全年销售额同比增加39%，为3622亿元，全国第二。第三名是碧桂园，2016年销售额同比增加120%，为3090亿元。融创中国2016年的销售额也都翻了一番，同比增加120%。

　　不过千亿阵营房企对未来市场的看法正在发生分化，在经历2016年的高速增长之后，碧桂园将2017年的国内销售目标定在4000亿元。杨国强表示碧桂园说到做到，到今年年中业绩表现好的话，有可能对目标进行调整。

　　4天之后，恒大总裁夏海钧大胆预测，未来房企前十门槛将升至4000亿元。今年年底前，前十大开发商市场占有率将会到20%，未来会到40%。截至2016年，恒大市场占有率约为3.2%，万科为3.1%，碧桂园约为2.6%。

　　不过万科对未来市场并不看好，3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，另一方面，万科为12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。而融创孙宏斌更直截了当，“这轮调控史无前例的严格，我对市场非常、非常悲观”，3月28日，孙宏斌现身融创中国2016年财报发布会。他还说调控政策对公司的影响还在初期。

　　恒大与碧桂园的自信来自巨量土地储备，截至2016年底，恒大土储达到惊人的2.29亿平方米，仅当年新增的土储面积就达到1.02亿平方米。碧桂园的土储也是亿级。截至去年底，公司已摘牌或签约的土地储备约1.66亿平方米，以上两家公司的土地储备，均超过了万科。

　　而万科与融创看到的更多是来自顶层不断加码的调控。

　　去年年底，中央经济工作会议上再次强调了住房问题：“房子是用来住的，不是用来炒的。要加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既要抑制房地产的泡沫又要防止大起大落，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自助购房，严格限制信贷流向投资投机性住房。

　　不过最需要担心的并非万科与融创，过去14个月，融创通过土地收购及并购举措新增的土地面积超3900万平方米。预计融创可售资源达8500亿元，这是孙宏斌的底气。而万科的自信来源于品牌号召力，公司2016全年新增开发项目173个，总建筑面积约3157.3万平方米，而趋之若鹜的项目合作为其提供了40%的体量。

　　真正的风险来自中小房企——没有并购能力的小房企想要突出重围杀出一片天，就要冒险去拍地。3月24日，融信中国以36.46亿元拿下杭州萧山区一幅宅地，楼面价为3.08万元/平方米。3月29日，时代地产以20.4亿元的总价拍下海珠区地块，折合楼面价达5.54万元/平方米。

　　现在显然不是拿地的最佳时机，在万科长期观测的14个重点城市中，去年招拍挂平均地价已经高达9445元/平方米。地价占房价的比例继续上升，达到56%。现在拿地，需要的不仅是一掷千金的豪气，更要有充足现金流作为企业的底气。

　　不过就在4月10日，银监会再度发布文件，其中涉及的内容之一便是防范房地产领域风险，要求分类实施房地产信贷调控，强化房地产风险管控，加强房地产押品管理。

　　而早在去年10月，央行就召集17家银行开会，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险。随后，银监会同样下发了有关文件，决定收紧房市融资渠道。

　　拓宽融资渠道成为2017年中小房企的关键词，国内受限就去海外，成功就规模倍增，失败则一败涂地。在这个“吃”与“被吃”的时代，历史经验已经表明，每一轮市场调整期的到来都将有一批房企退出房地产市场，这恰好是房企寡头愿意见到的。