新一轮深度调整楼市低温运行 房企更新“取暖”模式

　　楼市因政策收紧，寒潮排山倒海般涌来。此前，面对市场“热情”，上海、厦门等城市甚至对原有政策多次升级。随着后续需求量缩水，以及融资等政策收紧，房企未来的生存路径面临转向。在行业新一轮深度调整的预期下，房企应该如何低温运转？

各地楼市因政策收紧，寒潮排山倒海而来，房企未来的生存路径面临转向。 图/视觉中国

　　市场持续降温

　　进入4月以来，全国多个城市楼市面临降温态势。

　　根据易居研究院数据显示，4月1日-15日，其所监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1286万平方米，同比减少22%。在这50个城市中，至少有23个城市出台了各类管控政策。这些城市的数据显示下滑态势更加明显。预计随着政策效应的继续释放，后续跌幅会继续扩大。

　　不仅是成交量，全国多个热点城市楼市的成交价格涨幅也保持降温态势。

　　从国家统计局发布的住宅销售价格统计数据不难看出，3月份70个城市中有24个城市新建商品住宅价格涨幅比上月回落，比2月份增加4个。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续6个月回落，二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月回落。

　　亚豪机构市场总监郭毅表示，一、二线城市相继出台房地产调控政策，其中北京出台房地产相关政策的次数尤其频繁，还有广州、珠海、厦门等在内的30余个城市也密集出台收紧政策。在供需双重调控发力之下，以北京为代表的住宅市场成交已出现迅速回落，而在成交调整到位之后，下一步将进入到价格调整的环节，预计今年全国商品住宅价格趋势将稳中下滑。

　　行业或将面临深度调整

　　市场降温的同时，房企的融资环境也在收紧。统计局的数据显示，自3月份开始房地产贷款增速明显放缓，信贷收紧趋势显现。

　　对于此前看好的三、四线城市后劲，有房企也表示出疑虑。

　　万科2016年年报中显示，对烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、大连、南充、南通等12个城市共13个项目进行计提存货跌价准备，总金额为13.8亿元，较2015年的存货跌价准备金额增长82.3%。

　　中原地产首席分析师张大伟认为，这一轮调控下是房企出现判断最分裂的时代，大房企拼抢规模获得廉价资金和生存空间，小房企也有高价卖地、卖股权的机会。未来房地产市场竞争是资金成本的竞争。

　　也许正是面对这种变化，房企在淡市布局、新业务开发方面开始了上下求索。在租赁业务、商业地产、特色小镇、健康生态产业等方面，包括万科、碧桂园、华润等在内的品牌房企都在寻找新的可能性。

　　技巧1

　　淡市并购布局全国

　　市场最冷的时候，也是悄然布局的最佳时机。这也许是行业公认的一条潜规则。

　　有“并购王”之称的融创正是其中的典型代表。虽然孙宏斌在2016年的业绩发布会上表示出对市场下行担忧，但对于融创方面来说，今年将更加重视并购机会，把握行业加速整合契机。2017年到2018年，或许是融创的又一轮并购窗口期。

　　实际上，规模扩张是融创最鲜明的标签之一。其2016年年报显示，截至2016年12月31号，融创正在开发的239个项目中，只有88个是100%权益，其余均为合作开发。若按照开发面积计算，68%的项目来自并购。

　　融创行政总裁汪孟德也曾表示，这一轮调控的影响“特别深远，严峻性超过预期”，对房企明年现金流是极大挑战，这也是融创不惜牺牲利润、加速并购、提前布局的主要原因。

　　住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，在楼市这轮调整的新格局中，房企强者越强的趋势将会更为明显，中小企业被兼并、被合作、被融合愈演愈烈。“优胜劣汰房地产市场才能健康发展，当然也会出现更多的融合。”