房地产市场调控政策施压负债掣肘 房企拿地模式生变

　　随着调控不断收紧，势必对房企的销售和经营业绩带来影响，部分房企对今年市场的态度逐渐偏向谨慎。同时，在土地市场上，房企拿地策略也有所调整。业内人士表示，未来房企将采取更加多元的土地收购模式，除了公开市场拍卖以外，更多运用并收购、旧城旧村改造渠道等手段曲线拿地，从而获得大量优质资源。

　　资产负债率明显提高

　　今年一季度楼市调控政策密集出台，调控范围从一线城市和热点二线城市扩大到环一线城市 周边的三四线城市。与此同时，大型房企的优势变得更为明显。从一季度房企销售情况来看，部分房企销售业绩非常亮眼，万科、碧桂园和恒大的销售额都突破千亿 元。其中，万科1-3月份公司累计实现销售面积988.2万平方米，销售金额1502.7亿元。恒大1-3月份集团物业累计合约销售金额约达1069.3 亿元，同比增长逾六成。

　　但值得注意的是，在销售业绩增长的同时，部分房企相较去年资产负债率也有所提升。万得资讯统计结果显示，按wind行业类划分，截至4月5日，资产负债率超过80%的共有13家房企。万科达到了80.5%，首破80%;碧桂园资产负债率为86%，较前一年有明显上升。

　　从净负债率来看，2016年，恒大净负债率上升至119.8%，对比去年的93.5%同比上升26.3个百分点。恒大董事局副主席、总裁夏海钧此前表示，负债率升高的原因就是公司大规模增加土地储备，而今年恒大的重要工作之一就是降低负债率。

　　另外，除去资产负债率的提升，在房企销售额增长的同时，房企的利润水平却不尽如人意。中原地产研究数据显示，截至目前，已公布的67家房企年报数据显示，房企利润率依然处于下降趋势中。从67家房地产企业的平均净利润率看，2015年为9.44%，而2016年为9%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，整体市场的利润率依然处于下调中，从房地产企业的发展来看，虽然2016年资金价格下降，但整体看，企业的土地成本明显上升，对企业的压力越来越大，未来上市房企扩大规模的主要方向或是兼并重组。

　　市场周期性调整压力加大

　　随着楼市调控的不断深入，部分房企对今年市场的态度也逐渐转向谨慎。“过去几年，房地产行业整体大环境良好，很多房企实现了规模跨越。”同策咨询研究员任月圆表示，在限购限贷新政等多重因素影响下，今年注定是行业转向平稳运行的过度年。

　　信达地产 表示，未来政府将综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，后续可能还会有新的政策措施出台。受相关政策影响，市场预期也有所变化，客户观望情绪还在增加，市场周期性调整的压力加大。

　　随着全国热点城市限购限贷措施不断加码，市场预期变化导致不同地区的房价走势呈现分化。 招商蛇口 认为，这将影响客户购买预期，对公司销售业绩和经营收益带来较大波动风险，进一步加大公司的经营和转型压力。

　　万科在年报中表示，已对12个城市的13个项目做了“跌价准备”。项目存货跌价准备为13.8亿元，较2015年底增长82.3%，其原因就在于部分城市房价、地价持续调整和公司基于审慎的财务策略。

　　不过，就目前龙头房企的情况来看， 国泰君安 分析师侯丽科认为，布局全国的龙头房企受调控政策影响较小，在资源、成本、品牌等优势下将继续提升市占率，在三四线城市销售持续复苏的情况下，全国及区域龙头也有望维持业绩的高速增长。

　　随着因城施策继续落实，当代置业指出，一线城市步入存量房时代，三四线城市去库存的基调依然未改，二线城市持续聚焦，部分中心城市受益于城市群发展，城市潜力凸显，量价进入平稳增长期。同时，一二线城市与三四线城市情况分化较为显著。

　　与市场预期一致，克而瑞研究中心研究报告指出，正是基于当前一二线及三四线城市成交热度仍在持续、土拍市场持续高温等情况，预计紧缩的调控政策将贯穿全年，且还将会有更多二线城市和环一二线核心城市的三四线城市升级限购措施。

　　业内人士认为，对于房企来说，应积极理性地应对调控政策。在一些已经或可能实施限购的城市以及重点城市周边的城市，房企应灵活应对，适时加大供应、把握推案节奏，加快去化速度，避免后期因调控带来的不利影响。

　　融创中国董事会主席孙宏斌指出：“现在买地的唯一逻辑就是将来房价还要暴涨。但按照现在政府的限价措施，这个逻辑是不成立的，因为政府的限价掐断了房价暴 涨可能。利息增加，加之去杠杆等措施出台后，房地产贷款会减少1/3以上，这意味着对房价产生较大影响。因此，我们认为现在这个行业风险特别大。”