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多地房地产市场调控政策升级 房贷“量减价升”可期

来源:  上海金融报 洛阳房掌柜  2017-04-07 10:42:16
[摘要]在房价持续上涨,但居民购房意愿不减的这轮房地产热潮中,再度来袭的限购限贷,直指购房中的高杠杆

  近日,全国多地房地产调控政策出台或升级,其中,北京开始“认房又认贷”,并上调二套房贷款首付比例要求(普通自住房和非普通自住房首付分别达60%和80%),同时,将二套房个人住房贷款(含公积金贷款)年限缩短至25年。在房价持续上涨,但居民购房意愿不减的这轮房地产热潮中,再度来袭的限购限贷,直指购房中的高杠杆。再考虑到整体利率水平上行的大势,房贷在今年“量减价升”已经成为共识。

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  房价持续上升购房意愿仍高

  央行调查统计司3月21日发布的《2017年第一季度城镇储户问卷调查报告》显示,52.2%的居民认为目前房价“高,难以接受”,42.9%认为目前房价“可以接受”,4.9%认为“令人满意”。对下一季的房价,27.2%的居民预期“上涨”,49.6%预期“基本不变”,10.6%预期“下降”,12.6%“看不准”。未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为22.9%,较上一季提高2.8个百分点。

  中银国际分析师朱启兵表示,居民购房意愿升至历史新高,同时,尽管房价经历了明显上升,但居民对当前房价的接受度较2016年四季度有所增强。认为目前房价“高,难以接受”的居民占比则连续6个季度高于50%。同时,预期下季度房价“上涨”的居民比例较2016年四季度上升了0.3个百分点,为2014年二季度以来新高。兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委等人指出,居民对未来房价走势的判断一定程度上取决于过去的房价变动。历史数据显示,70个大中城市二手住宅价格指数环比领先房价预期上涨比例约1个季度左右。“值得注意的是,居民购买住房意愿比例与房地产销售之间的关系发生了变化。2009年和2013年楼市繁荣出现时,购房意愿比例领先或同步于住宅销售额增速,出现上升迹象。而在住宅销售额快速攀升的2016年初,购房意愿比例却没有明显上升。2016年的这轮楼市繁荣中,住宅销售增速领先于居民购房意愿的变动,反映出住宅销售的火爆一定程度上刺激了居民的购买意愿。”鲁政委等人表示。

  朱启兵认为,居民购房意愿回升和认同房价比例的上行,意味着房地产价格仍有一定支撑,仅从需求端着手调控的措施效果仍需观察。

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  认房又认贷再次逐步推开

  限购政策始于2010年4月的北京,2010年9月起推向全国,2011年初迎来全国性加码(“新国八条”)。目前,北京、上海、广州和深圳四个一线城市的限购政策基本一致,且均达到了史上最严。在上海,本地户口家庭限购2套,单身限购1套。上海最新一次政策调整于2016年3月,社保和纳税年限要求提高到5年。

  限贷,也就是差别化住房信贷政策,其历史要远早于限购。不过,2016年前,限贷基本是全国范围的;2016年后,限贷越来越成为一种区域性的政策。

  中信证券分析师陈聪表示,限购限贷政策既可以说是市场变化的原因,也可以说是市场变化的结果。2017年限购限贷政策和此前的差别则是,区域之间的差异度越来越大。部分区域的去库存政策仍然持续,另一些热点城市则进入收紧周期。认房又认贷政策的再度推出,始于2010年5月起的调控。陈聪指出,随着房价上涨,“卖小买大”十分常见,认房又认贷对改善性需求影响较大。“不过,到了2014年9月,由于房地产市场平稳,央行等发文执行新的首套房认定标准,即"对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,应执行首套房贷款政策"。这在事实上取消了对贷款记录的认定,从而松绑了改善性需求,有力推动了市场复苏。直到今天,在绝大多数需要积极刺激库存去化的三四线城市,这一认定标准仍在执行。”陈聪表示,“到现在,一线城市的限购规定虽然相同,但限贷仍有一些差别,严厉程度依次分别为北京、上海、深圳、广州。二线城市限贷的严厉程度远不如一线城市,绝大多数二线城市都没有认房又认贷。”

  展望未来的限贷政策,陈聪认为,提高首套房按揭贷款首付比例标准可能对个别城市影响较大,改变二套房首付比例的可能性较大;可能性很高的是,按揭放款周期拉长,利率折扣优惠逐渐被取消。

  中行国际金融研究所预计,政府将继续强化差别化信贷调控,进一步提高贷款门槛,包括二套房认定标准、首付比例、贷款利率等;扩大限购城市范围,部分三、四线城市也将纳入限贷范围。

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  按揭利率趋势上升

  融360近日发布的房贷数据显示,3月全国首套房平均房贷利率为4.49%,环比上升0.45%,与去年3月持平。融360指出,3月全国房贷优惠利率处于收紧状态,部分地区银行已收紧首套房利率折扣。

  中原地产首席分析师张大伟预计,全国一二线城市的房贷都有继续收紧的可能;从银行的资金价格看,成本上升也已是趋势。

  事实上,在2月3日央行上调7天期、14天期和28天期逆回购利率后,海通证券(600837,股吧)宏观首席分析师姜超就指出,房贷利率存在大幅上调的风险。他比较历史数据后指出,合理的房贷利率应该在5.5%左右。“目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。”姜超表示。

  国泰君安全球首席经济学家花长春等人研究指出,“尽管近期各地陆续曝出房贷利率折扣上调的新闻,但这主要是作为房地产调控政策的一个方面,并非是逆回购利率上调传导的结果。若贷款基准利率保持不变,想要通过上调房贷利率遏制房地产投机,仍需依赖央行的窗口指导或针对房贷利率定向加息。”

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责任编辑:梁珮瑜

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