严厉调控与土地市场反差 企业拿地“补仓”意愿仍高

　　今年以来，各地政府深化房地产政策调控，楼市政策调整密集出台。在此背景下，许多房企却仍在争抢高价地，土地市场高温不退。

　　据不完全统计，2016年9月底至今共计40余个地级以上城市和部分县市出台调控收紧政策，多个城市比如北京、广州、厦门、南京、杭州等城市已经连续出台多次调控政策。总体来看，本轮政策以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧。

　　以京津冀城市群为例，北京调控进一步升级之后，环京周边县市也集中出台调控措施，廊坊、张家口崇礼限购升级，保定市区、涿州、涞水、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。在雄县、容城、安新被设立为河北雄安新区的消息发布后，投资客疯狂涌入，随后当地和周边政府严禁各种炒房行为。4月5日，与雄安为邻的霸州市也发布楼市调控新政，实施差别化的住房限购和信贷政策。其中，非本地户籍居民家庭须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)，限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。

　　楼市调控政策密集出台，效果立竿见影，成交量出现明显回落。中国指数研究院的数据显示，今年第一季度50个代表城市商品住宅市场月均成交量在2650万平方米左右，同比下降约15%。中国房地产指数系统对100个城市全样本调查数据显示，多城密集出台调控政策后去年10月起价格环比涨幅持续收窄。进入2017年，百城价格环比涨幅继续收窄，一季度涨幅较去年四季度收窄1.28个百分点。

　　不过，在楼市调控政策加码背景下，土地市场仍然火热。北京、广州和南京等地土地拍卖，房企拿地热情不减。3月30日，南京土地市场迎来NO.2017G01-08号8宗土地的网上拍卖，包括3宗纯住宅用地，2宗商办用地和3块商住地，这8宗地的总出让面积为96.49万平方米，经过2个多小时的竞价后限价的地块全部达到最高限价。而广州海珠区的地块吸引了包括保利、万科、碧桂园、越秀、华润、金地、中海、雅居乐、厦门建发、绿地等房企参与竞拍。最终，时代力压群雄以总价20.4亿元并配建4.41万平方米摘下该地块，折合楼面价高达每平方米55437.35元。

　　中国指数研究院的数据显示，今年第一季度全国300个城市住宅用地共成交1.4亿平方米，同比增长13.0%;各线城市成交量均增长，其中二线城市同比增长19.0%，增幅最大。中原地产研究中心统计数据显示，今年第一季度拿地最多的20大房企招拍挂拿地总金额超过3030.63亿元，同比2016年同期拿地最多的20大房企合计拿地上涨了75%。

　　中国指数研究院认为，今年以来地方政府加大推地力度，特别是热点一二线城市为缓解紧张的供不应求矛盾，住宅用地推地力度较大，其中一线城市推地量几乎翻倍增长。随着推地量的增加，企业“补仓”意愿的提高，住宅用地成交量价呈现上行态势，但部分城市住宅用地成交量已接近或超过去年全年的半数，在地价高涨的背景下，未来存在新一轮库存积压风险。

　　随着政策面的收紧与市场调整期的到来，热点城市的地王风险也在增加，不仅会波及房企自身，还可能会波及金融机构，甚至金融机构背后的个人投资者。一旦楼市进入调整阶段，“地王”项目有可能因此陷入困局。因此，各房企的拿地方式渐趋多元化，以此将成本控制在合理水平。市场资料显示，2016年万科持续探索多元化的土地获取模式，通过合作、股权收购、代建等方式合理控制获地成本，全年新增项目中有59.5%通过合作方式获取。此外，许多房企也积极布局一线城市的旧改，仅深圳一地的旧改项目，恒大手上项目的市场售价货值就达6000亿元。

　　不过，很大程度上地价高意味着房价高，“地王”最终都希望能够蝶变成楼王，但疯狂过后是不是所有地王都能如愿？