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大型房企已进军长租公寓 住宅租赁运营市场空间巨大

来源:  证券日报 洛阳房掌柜  2016-11-22 11:33:41
[摘要]值得关注的是,在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下,增量市场向存量市场转化后,开发商为了寻找新的盈利点,一改过去以“房”为中心的运营模式,开始以“人”为中心

  有房企高层向《证券日报》记者表示,住宅租赁运营的市场空间巨大,但选址要谨慎。

  100%持有住宅,开发商靠长期租赁回收现金,这种新型业务正成为开发商布局的重点。近日,在北京出让的四幅地块中,住宅部分100%均由竟得企业持有,做成长租公寓产品。据《证券日报》记者获悉,向热点城市楼市输出长租公寓是相关部门重点推进项目。

  值得关注的是,在房地产行业净利率逐年下滑的趋势下,增量市场向存量市场转化后,开发商为了寻找新的盈利点,一改过去以“房”为中心的运营模式,开始以“人”为中心,布局全地产生态产业链,包括长租公寓、联合办公空间等地产新业态在内的,可与金融、服务等链接的资管服务链是大有可为的一环。

  “持有住宅或持有联合办公空间,若从投资回报率来看, 京沪深 地价过高,中国房地产市场的租售比又过低,靠租赁回收的现金可能都无法与开发持有物业的资金成本打平”,有业内人士向《证券日报》记者表示,让持有重资产变轻的方式不排除将资产打包,进入资本市场去融资为房企输血的可能性。

  进军地产新业态

  近几日,北京出让四幅地块,住宅部分全部100%持有,虽然启动限价模式,但品牌房企依然“热情”参与,竞争激烈。

  以海淀地块为例,首创天恒中粮联合体以57.6亿元摘得海淀永丰20号地,根据竞拍条件,需要配建100%自持商品住房面积,10%自持商业办公面积。现场竞拍吸引了包括首创中粮天恒联合体、碧桂园、龙湖首开联合体、万科绿城联合体、远洋、石榴集团、中铁、融创中国等8家拿地主体参与。

  根据竞拍条件,该地块商品住房销售均价不超过53400元/平方米,且最高销售单价不得超过56100元/平方米,全部居住套型必须符合“90/70政策”,五年内不得出售,销售时不得搭售其他服务、产品,不得捆绑精装修。

  事实上,据中原地产首席分析师张大伟统计,上述四幅地块,总计出让金203亿元,62万平方米中的50.4万平方米住宅面积全部由开发商持有,预计将向市场提供8400套长租公寓,其中一宗地块的出租房楼面价高达3.8万元 平方米。

  张大伟进一步表示,持有住宅部分按照3%-4%的租金收益计算,上述8000多套出租房年租金约3.2亿元,按照持有和出售比例来看,开发商对上述四幅地块的持有成本约为140亿元,年资金成本约为7亿元,租金收益只能回本银行定期存款,短期内盈利和变现都很难。

  此外,国泰君安的一份研究数据显示,核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅,租金回报率与1年定期贷款利率相近,但需求高,市场空间大。2015年下半年以来,随着新一轮房价上涨,“京沪深”三城租金回报率都降到2%以下,而美国的平均租金回报率常年稳定在6%左右。目前来看,租金回报率有上涨空间,而推进长租公寓也将是解决房地产市场供需矛盾的重要一剂,尤其对于集中式长租公寓来说,开发商一旦运营成功,存量房优势和开发优势将协同释放。

  事实上,2015年初,万科早就剑指长租公寓,推出长租公寓品牌“万科驿”,目前已经在广州、上海、厦门、济南、北京、西安、重庆等多个城市落地,并计划至2017年将实现15万间万科驿公寓。

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责任编辑:梁珮瑜

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