纽约曼哈顿寸土寸金高端地产遇冷 房企对未来不确定

　　上周，美国商务部公布美国7月新屋销售环比增长12.4%，远超预期的下降2%。7月新屋销售年化总数65.4万户，创2007年来新高，高于预期的58万户。全美不动产协会(NAR)上周公布，美国7月成屋销售环比下跌3.2%，达到年化539万户的水平，低于预期的539万户。美国7月成屋销售下降的降幅超预期，结束了之前四个月连涨的态势。

　　全美不动产协会的首席经济学家劳伦斯.尹(Lawrence Yun)表示：“库存严重短缺，进而影响到买家对房价的承受力，这是上月全国成屋销售大幅下滑的罪魁祸首。”不过，7月美国市场上的待售房屋数量增加0.9%，至213万户。只是相对于去年同期，供应下降了5.8%。以7月的销量计算，需要4.7个月的时间来消化现有房屋库存，高于6月份的4.5个月。经济学家一般认为，六个月的去库存周期才是良性的楼市供需平衡状态。

　　与此同时，买家对房价的承受力在曼哈顿的高端房产却已经显现出来，而且实际情况比数字显示的还不乐观。曼哈顿房产对于美国房市不仅仅是最抗跌的资产，而且因为同时具有自住和投资相当的有代表性。虽然曼哈顿房市依旧火热，但是持续几年的牛市逐渐出现了一些降温的迹象。对未来房市预期最为敏感的房产开发商们却开始变得保守起来。根据中介机构Ariel Property Advisors的统计，今年上半年，曼哈顿土地交易总共48笔，而去年同期为79笔，前年同期为73笔。大幅下降的土地交易，反映了地产商对今后两三年的曼哈顿房市的不确定。

　　高端房产遇冷

　　“曼哈顿的豪华公寓市场从2014年秋天开始逐步转冷。目前市场上新造的和正在建造的楼很多。过去几年新建的公寓楼大都瞄准了豪华公寓市场，目前豪华公寓指的是500万美元以上的公寓，存量供应相当于4到5年的销量。” 房产研究机构米勒·塞缪尔房地产评估公司主席米勒(Jonathan J.Miller)告诉第一财经记者。

　　当然地产商只造豪华公寓并不是市场定位失误而是高地价的结果。Ariel Property Advisors统计，2016年上半年，平均每平方英尺的可建造面积价格是618美元。曼哈顿为了控制过度密集的人口和高楼对市政基础设施和地基的挑战，对楼房的高度也有限制。每一块土地上允许修建的楼高因为历史和现实的原因都有不同的限制，造成每块地上可以建造的平方数也不同。