融资春天料已过去 地产债供需两旺利差将进一步分化

　　信用债“连连看”系列

　　过去一年，房地产企业可谓“手到钱来”，行业重回融资的“黄金时代”，也尽情享受着“量价齐升”带来的热闹光景。与此同时，受益于融资环境相对良好、行业基本面改善、违约风险较小等，地产债的供需两旺格局得以持续，高等级地产债更成为年内投资首选，驱动收益率和利差大幅下行。

　　而在经历房价新一轮上涨后，监管层罕见提及“抑制资产泡沫”，且诸多地区房地产调控措施相继落地，房地产行业融资环境会否转紧也成为市场关注的焦点。分析人士指出，为抑制资产泡沫、避免楼市过热风险，政策层面已相继出台的多份调控措施，无疑“剑指”房企融资渠道监管，预计下半年房地产债的发行融资也将面临边际收缩。后续来看，随着房企加速分化，部分中小房企未来面临的融资难度料将上升，一些企业的信用风险也存在阶段性上升的可能性，未来地产行业企业间的利差将走向进一步分化。

　　地产债供需两旺

　　2015年以来，在宽松的货币环境下，随着降低首付比、落实公积金异地贷款、调整房地产交易环节中税收等利好政策不断出台，大量资金持续流入楼市，国内房地产市场迅速升温，高价地纪录频频被刷新、房价节节攀升、交易量迅猛增长等现象屡现。

　　在高价抢地、销售热闹的背景下，房企似乎重新回到了“不差钱”的时代。据中债资信数据，2015年下半年至2016年上半年末，房企通过发行公司债募集资金合计约8789亿元，宽松的发行条件也导致发债房企资质参差不齐，仅发行公司债就有753只，大量的资金涌入房地产市场，推动房企融资环境达到历史上最好阶段。

　　而在信用风险加剧的背景下，受益于融资条件放松、行业景气度回升、违约风险相对较小等因素，地产债备受市场追捧，高等级地产债更成为投资首选，驱动收益率和利差下行。

　　从今年一级市场的表现来看，Wind数据显示，今年1-7月，房地产业发债886只，发债总额8016.89亿元，超过2015全年发行规模6751.73亿元，是去年同期发债总额1934.73亿元的4倍多。8月以来，房地产行业又发行了47只债券，总发行量为310.76亿元，净融资额为264.38亿元。

　　在供给放量的同时，地产企业融资成本明显下行，地产债票面利率不断走低。据长江证券统计数据，从平均值来看，已从2015年1月的6.45%下降至2016年2月最低时的4.13%;从最低值来看，票面利率低至保利地产5年期公司债的2.95%和华侨城5年期公司债的2.98%。

　　此外，2015年以来地产行业利差整体经历一波下行，高等级下行最为明显。兴业证券指出，目前AAA级地产中票利差相比2015年初时下行32BP，AAA级地产公司债利差相比2015年8月初亦下行33BP。AA级地产中票利差相比2015年初时也下行14BP。

　　融资环境或边际收紧

　　在业内人士看来，今年楼市持续升温及土地市场热闹，究其原因，一是受益于政策刺激、限购压抑性需求的释放和部分城市特有的利好刺激;二是货币流动性持续宽松影响下带来的低廉融资成本给予了支持空间。而随着监管层罕见提及“抑制资产泡沫”，且诸多地区房地产调控措施相继落地，不由得令人担忧房地产融资环境会否由松转紧。