开发商轮流坐庄推涨上半年地价 土地泡沫风险或显现

　　开发商轮流坐庄推涨上半年地价

　　资产泡沫显现 警惕资金链存风险

　　2016年上半年，“高价地”成为土地市场关键词。成交价、成交额、溢价率从一开始的一月一刷新，到后来一周一刷新，从一周一刷新到一天一刷新，最后甚至一天内几次打破刚出炉的纪录。行业资产泡沫显现，专家提醒，这里面酝酿着巨大的市场风险。

　　上半年300城土地出让金总额超万亿

　　中国指数研究院数据显示，二季度以来，以上海、南京、苏州、合肥为首的长三角热点城市高价地频出，二线城市地价领涨，部分城市土地市场存在过热风险。

　　今年上半年，全国300个城市楼面均价及溢价率持续上涨，土地出让金总额为10818亿元，同比增加34%。其中，全国40个大中城市中超过一半同比增加，涨幅前十的城市土地出让金均翻倍。

　　楼面价方面，今年上半年，全国300个城市成交楼面均价为1659元/平方米，同比上涨35%;其中住宅类用地成交楼面均价为2972元/平方米，同比上涨55%。溢价率方面，2016年上半年，全国300个城市土地平均溢价率41%，较去年同期上升31%;其中住宅类用地平均溢价率53%，较去年同期上升41%。

　　中原地产的数据也显示，2016年上半年，全国50大城市土地出让金超过100亿元的就达到了3宗，分别出现在杭州、深圳、天津。超过30亿元的达到了51宗，单宗地超过10亿元的高总价地块已经超过200宗。而溢价率方面，地块溢价率超过100%的高达89宗，同比上涨45倍，溢价率超过50%的144宗，同比上涨8.5倍。

　　值得一提的是，土地市场热度难减，但分化严重。根据中国指数研究院数据显示，上半年全国土地出让金排名前二十城市成交总额就达6917亿元，成交额同比增加55%，占全国成交额比重超过60%，全国50大城市土地出让金高达9655.9亿元，同比上涨38.5%，占全国成交额比重超过90%。

　　中国指数研究院认为，在一线城市存量土地稀缺的背景下，品牌房企转战二线重点城市拿地，土拍频现高价地盛宴，城市、区域、板块地价纪录屡被刷新，并带动出让金整体上涨。

　　中原地产市场总监张大伟认为，本轮市场爆发的主要导火线与原因都在于信贷的释放量，居民杠杆在不断增加，从而形成了泡沫。亚豪机构市场总监郭毅也认为，在房地产调控放松情况下，天量货币大水漫灌，部分经济基础薄弱、产业提振不力的三四线城市，不得不依靠地产调控政策的刺激，产生对区域楼市短期的利好拉动。

　　开发商轮流“坐庄”催涨地价

　　值得注意的是，土地价格的飙涨不仅仅由于政策与信贷的推动。有业内人士指出，开发商轮流坐庄、通过制造新高价地解套旧高价地也是造成地价节节上涨的重要原因。

　　以2015年10月拍出的北京孙河新高价地为例，其成交楼面价高达5.38万元/平方米，它的拍出就将中粮地产2013年以4.8万元/平方米摘得的孙河前高价地解套。同时，保利首开刚刚联合拿下的北京常营高价地更是直接让2014年年中夺下该区域高价地的恒大“长舒了一口气”，此前，恒大楼面价成本高达5万元/平方米左右。