澳洲加拿大出台海外购房新政 中国房企布局策略受阻

　　7月25日，加拿大英属哥伦比亚省(British Columbia)政府宣布，将于8月2日起对外国购房者征收15%的房屋转移税，为以温哥华城区为代表的房市降温。

　　英属哥伦比亚省省长简蕙芝(Christy Clark)称，这项规定旨在给该省中产阶级提供更能负担起的住房。该省财政部长麦德永(Mike de Jong)称，作为系列政策之一，这项税收政策旨在解决英属哥伦比亚省南部地区高房价问题。

　　根据该省目前的法律，对购房者来说，房价的前20万加元要缴税1%，20万到200万之间缴税2%，超出200万的部分缴税3%。对于总价在200万加元以内的房产，外国购房者需支付的15%的房产转让税，相当于加拿大国内购房者税率的8倍。“比如出售一间价值200万加元的房屋时，外国购买者要额外缴纳30万加元的税款。”麦德永说。

　　加拿大并非对外国购房者额外征税的唯一国家。澳大利亚新南威尔士州6月宣布，在6月21日新财年的财政预算中，向外国购房者多征收4%的印花税，并将于2017年1月1日起向已在澳洲拥有房产的海外购房者征收0.75%的附加土地税。此前，维多利亚州于4月将海外购房印花税由3%提升至7%，并征收1.5%的土地税。昆士兰州也宣布上调印花税3%。同时，今年3月起，澳洲四大银行纷纷收紧了面向海外购房者的贷款政策。澳洲ANZ银行、NAB均下调海外收入人士贷款至70%附近;澳洲联邦银行、澳洲西太银行则暂停了非澳洲居民或公民的海外收入贷款项目。

　　最近,澳洲和加拿大都大幅提高了海外人群购买房产的相关税收，那么，这些政策对中国出海房企有哪些影响?

　　最近两年，中国开发商开始频繁“出海”，伴随着房企“出海”热潮，中国高净值人群(本文将“高净值人群”定义为个人资产在1000万元以上的人群)也掀起了新一轮的海外置业热潮。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，从中国人海外置业热潮的背景来看，当前，国外大多数发达经济体经济在复苏，房地产仍然处于价值低估阶段，海外置业刚好处于抄底的市场阶段，市场周期的特征决定中国高净值人群继续积极在海外房地产市场投资置业;同时，中国房地产市场需求趋于饱和，短期内来看房产的投资价值在逐步降低，分散风险和子女教育是当前高净值人群进行海外投资的主要原因。

　　从海外置业群体的购房目的来看，大体可以分为移民、留学和投资3大类。相应地，细观在中国推广销售的海外地产项目，其“卖点”也大致可以分为3类：移民、留学、投资和休闲旅游。国内龙头房企也开始海外投资开发房产，也是看准了国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求的机会。

　　数据显示，截至2013年底，中国海外移民存量已达到934.3万人，23年增长了128.6%，从1990年的第七大移民输出国，上升为第四大移民输出口。这其中不乏大量的国内移民、留学、投资和休闲旅游所带来的房地产市场需求，从这个角度来说，也不难理解这些龙头房企为何频频出海进行投资。

　　从中国房企典型海外项目的海外置业群体结构来看，中国房企海外的项目平均一半的客户来自中国国内，一半的客户是来自本地需求，加拿大和澳大利亚的海外置业项目也不例外。因此，当加拿大和澳洲开始采取限外的税收措施之后，由于需求的刚性与支付能力较高，正常的留学、旅游度假的需求并不会受到成本提高的影响，但是“投资性移民”的海外置业将因为税收成本的提升而受到影响。同时，从整体上来看，由于中国国内到海外(澳大利亚和加拿大)购房的门槛提高，对于中国房企布局的海外(澳大利亚和加拿大)项目来讲，中国国内客户转化率的降低会放慢中国房企在海外(澳大利亚和加拿大)项目的去化速度。如果这些政策一直持续，那么，后续中国房企的海外布局策略也会做适度的调整：

　　一是对于澳大利亚和加拿大来讲，中国房企布局两个国家布局项目时候会更加谨慎，即使布局这两个国家，针对本地居民住房需求的导向会越来越明显;二是，从布局策略上对于政策面仍然有宽松“窗口期”的发达国家来讲，会优先选择经济正在持续复苏，房产的价值正处于上行通道的国家进行布局，比如美国。