“面粉贵过面包”成常态 高价地制造者或面临政策收紧

　　今年以来，部分一二线城市土地市场高价地频出，“面粉贵过面包”现象成为常态，7月份甚至被称为“高价地月”。有鉴于此，近期证监会、国土部等部门分别传出针对土地市场的政策收紧信号，上海、南京、合肥等地也陆续出台了相关收紧政策。业内人士分析认为，综合多种因素来看，一二线前期热点城市的土地市场热度将有所回落，地价涨幅略有放缓。

　　●现象

　　多个城市“高价地”频出

　　上半年，多个城市土地市场高价地频出，进入下半年以后，这种行情仍在延续。据《经济参考报》记者不完全统计，仅仅7月份下旬，上海、合肥等城市土地市场已经连续出现多个“高价地”。

　　7月29日，合肥市针对6幅地块进行拍卖，吸引了数十家房地产企业参与，当日土地出让金收入达到63亿元。其中合肥高新区、庐阳区和新站区陆续诞生三个“高价地”，最高溢价率达到330%。

　　同日，上海市杨浦区新江湾城一宗地块以总价31.55亿元成功出让。经业内测算，该地块成交楼板价52840元/平方米，溢价率51%。剔除公共设施、保障房和自持部分，可售部分实际楼板价达到92506元/平方米，被业内称为上海新晋单价“高价地”。另在此两日前的7月27日，上海市出让浦东新区一宗地块，最终被金地集团以88亿元总价竞得，溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米，成为今年以来上海土地拍卖的单幅土地总价“高价地”。

　　此外，7月28日，武汉出让8宗土地，最终除一宗地块遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出让，总出让价款77.15亿元。其中，064号地块被碧桂园以25.31亿元总价、溢价289%的代价竞得，超过2万元/平方米的楼面地价也让该地块成为武汉新的单价“高价地”。

　　因此，7月份被业内称为土地市场的“高价地月”。据市场统计数据，7月后半个月，不仅仅是南京、杭州、苏州、合肥等重点二线城市“高价地”频出，还有武汉、郑州、嘉兴、温州、南昌、青岛、南宁、昆山、珠海、长春等十余个城市先后诞生12个单价或总价“高价地”。

　　土地市场竞争激烈，房地产企业拿地金额也相应大幅上涨。来自中原地产研究中心最新统计数据显示，包括保利地产、万科、华润置地、碧桂园、恒大集团等30大标杆房企今年前7个月合计拿地金额高达3967.77亿元，相比2015年同期的2441亿元上涨幅度达到了62.5%。

　　●政策

　　多方加码土地出让限制

　　8月1日，市场消息传出，某股份制商业银行近期下发的2016年房地产行业授信政策中明确：对于2015年三季度以后拿地且土地成本过高的项目，原则上不介入;该行还要求加强前端融资管理，对全国前20名的房企，融资比例不超过土地成本的60%，其他房企则不超过50%;此外，原则上不介入2015年三季度以后拿地成本过高的项目。

　　对此，易居研究院副院长杨红旭分析认为，“房地产去库存，重点在三四线城市;房地产去杠杆，重点在热点城市的个人投资者与‘高价地’制造者。”他认为，应该密切关注房地产金融链条的渐紧。

　　事实上，从资金源头限制“高价地制造者”已经初现端倪。近日，证监会在一次内部会议上表示，房地产企业通过再融资补充流动资金将受到严格限制，再融资所募资金只能用于房地产建设，而不能用于拍地和偿还银行贷款。

　　另一方面，多个地方政府也正在有针对性的调整土地政策，尤其“高价地”频出的热点城市，调整政策以收紧为主。上海市发改委主任沈晓初近日表示，下半年，上海将在严格执行限购和差别化信贷税收政策、坚决抑制投资投机性需求的同时，加快调整土地供应结构，提高住宅供地比例，加快商品住房土地供应节奏。

　　在此之前，南京市针对土地市场推出了“熔断机制”：土地现场竞价一旦超过最高限价，地块将被流拍。业内分析认为，南京此举同样是希望房地产企业理性拿地，最终达到抑制地价的作用。

　　“高价地”频出的合肥市近日也推出了规范国有经营性建设用地出让行为的政策，具体内容包括：单宗土地出让价款首次缴纳比例不得低于50%，闲置土地满两年无偿收回，欠缴土地出让价款、闲置土地等未处置前不能再拿新地等。

　　不仅如此，由于一二线土地市场高价地频出，国土部土地利用管理司在6月中旬重申了“异常交易地块”的上报备案制度，要求地方国土部门明确异常交易地块的上报范围、方式、条件、期限等，省级国土资源部门应对出现异常高价地块的市县进行督促和约谈。