抑制资产泡沫会释放房地产拐点信号？ 专家：还太早

　　7月26日，在被视为观察中国宏观政策方向最佳窗口的中央政治局会议上，罕见地提到并要求“抑制资产泡沫”— “资产泡沫”由此成经济热议话题。

　　何为资产泡沫?首当其冲的是A股和楼市。2014年以来，宽松的货币政策和宽裕的市场流动性之下，资产泡沫的堆积此起彼伏，按下葫芦浮起瓢，先有A股的冲高，后有楼市的热闹。鉴于目前A股已陷入僵局，因此这次的“泡沫”，主指楼市。

　　中国当前的房地产市场环境，用住建部一位高层官员的话来形容，是“前所未有的复杂”，一边是海水，一边是火焰。一边是一线及二线热点城市的高价地频现，房价蹭蹭上蹿;另一边是多数三四线城市深陷去库存泥潭。股市楼市彼此影响中，此轮楼市资产泡沫的形成逻辑大致可概括为：A股下降资金挤出+货币宽松持续加码+去库存新政发力=一二线城市的楼市水牛。

　　7月28日，证监会率先对中央“抑制资产泡沫”作出了回应。在保荐机构的专题培训会上，证监会透露，此后上市公司再融资审核时，将不允许房企通过再融资补充流动资金，募集资金只能用于房地产建设、不能用于拿地及偿还银行贷款。一二线城市是中国经济最重要的发动机，房价、地价过快上涨，受压抑最大的将是实体经济的活力，中央对此不可能没有清醒的认识。从这个角度出发，中央提出“抑制资产泡沫”，表面是针对楼市，着眼点则是为实体经济降成本。

　　中国一线城市的楼市是否存在资产泡沫?泡沫的程度如何?这是一个很有争议的话题。如果从房价收入比、房屋租售比等国际通用指标来衡量，一线城市的楼市泡沫显然相当明显。目前，中国一线城市的房屋租售比已达500倍，远高于国际公认的合理区间(250倍以下)。与此同时，一线城市的住房空置率普遍较高，这有可能意味着，房屋的所有者已经不屑于赚取租金，而是寄望于囤房待涨、高价转手获利了。这也在一定程度上解释了，为什么投资者会无视高达500倍的房屋租售比。在一线城市，高房价唯一的“合理性”在于当地经济如高成长、高分红的小盘股，是极佳的投资标的;投资者认为未来的经济增长、城市的人口吸纳力可以轻松消化目前的楼市泡沫，即便是房价回调，也可能是暂时的、小幅度的。

　　然而万事有度。过高的地价、房价必然会损害城市的人口吸纳力，进而抑制其经济活力，超过一定的“阈值”，就可能导致房价掉头向下，形成经济一蹶不振的恶性循环。一般来讲，企业办公成本、企业员工个人的居住成本、服务业的租金成本，都会受地价或房产租金、价格的显著影响，一个城市的地价、房价、租金越高，对企业的挤出效应就越强。此外，高房价对消费的挤出效应亦不容忽视。一个家庭，一旦背负沉重的房贷，储蓄率随之降低，消费能力也会受到严重制约，家庭成员作为企业员工的创造力也将受到压抑。在国家经济发展的总账上，这些都是高房价造成的成本负担，是对经济发展潜力的透支。

　　房价过高对经济的挤出效应，已经在香港体现得极为明显。近年来，香港房价持续上涨，经济则渐趋衰退。今年以来，经济的迅速下滑令香港房价持续下跌，跌幅达到1成以上，一些住房价格甚至低于房贷。此前，一些难以承受香港过高房价的白领纷纷“突围”，转头到上海、泰国等地工作、购房，压抑了香港的经济活力。

　　无论在哪个国家，地产都是一国经济最不容忽视的领域，地产泡沫的全面破灭，将严重破坏企业的资产负债表，甚至使经济进入大衰期，这是日本等国给出的经验教训。风险应当防范，但仍不是当下中国最需要担心的事情，就一线城市和部分经济发展居前的二线城市来说，下半年，房产价格的大拐点还没有出现的迹象，此次中央提出“抑制资产泡沫”，更多的还是出于降低实体经济运行成本、推进供给侧改革的考虑。

　　(作者系财经专栏作家)