房企资产腾挪大潮来临：估值逻辑变化 倒逼地产整合

　　与央企的整合扩张对应，近期民营开发商在资产重组方面也动作频繁。不同的是，这些动作以被动出售为主。分析指出，两者共同构成了房地产市场兼并重组大势，但也从一个侧面反映出房企在微利时代下的被动局面，以及地产股的整体式微。

　　7月6日，瑞安房地产终于公布了上半年业绩：合约物业销售额及其他资产处置额达人民币166.42亿元，同比上涨410%。

　　按照上半年市场向好的势头，房企出现业绩大幅增长并不意外。但值得注意的是，在上半年的销售收入中，除了“合约销售”以外，还出现了“其他资产处置”的统计口径。根据瑞安房地产发布的公告，这都是公司将旗下项目整体出让的结果。且从去年以来，瑞安就对旗下项目进行了大规模整体出让。

　　此外，中渝置地在大规模清理土地储备;雅居乐一直有着出售旗下出租型物业和酒店的想法;即便是年度销售规模逼近700亿的世茂房地产，也在今年5月出售了旗下一宗商业项目。

　　与央企的整合扩张对应，近期民营开发商在资产重组方面也动作频繁。不同的是，这些动作以被动出售为主。分析指出，两者共同构成了房地产市场兼并重组大势，但也从一个侧面反映出房企在微利时代下的被动局面，以及地产股的整体式微。

　　资产腾挪大潮来临

　　今年上半年，瑞安房地产共有两宗整体交易。4月14日，公司公告称，以17.26亿元的价格，将全资子公司全部股权出售。5月3日，瑞安又分别以33.65亿元和11.34亿元的价格，出售其位于武汉的两宗物业，买方为中信泰富。

　　这三笔交易合计价值62.25亿元，占上半年公司销售总额的37.4%。

　　类似的项目或子公司股权整体出售，从去年就已开始。2015年7月，瑞安整体出售位于上海黄浦区的商业项目“企业天地”1号和2号，这两栋办公楼被售予当地机构投资者，价格为66.01亿元。12月，作为购物商场的“企业天地”3号项目又以57亿元售出。

　　这两笔交易的销售价格达到131.78亿元，占去年全年瑞安销售总额的6成以上。

　　整售项目的增加和拿地规模减少，表明瑞安正在大幅削减其房地产业务，这也极大减轻了瑞安的债务压力。有机构甚至认为，不排除瑞安有退出房地产市场，或者寻求私有化的考虑。

　　在这一步上走得更远的，是中渝置地。根据招商证券统计，经过与恒大、融创等公司的一系列交易，中渝置地的土地储备规模已经从2014年底的1230万平方米，下降至2015年底的85万平方米。

　　在做出资产或股权整体出让之前，这两家小型房企的业绩已经长期承受压力，且负债率高企。尤其是将主要业务布局在西南区域的中渝置地，早在2014年就开始寻求“买家”。

　　大型房企也不例外。今年5月， 世茂股份 将北京一栋商业物业“世茂国际中信”售予乐视控股，价格为40亿元人民币。据悉，世茂仍在讨论出售其它非核心资产的方案，不排除未来有更多类似交易。

　　其背景为，2015年，作为世茂股份第二大收入来源的商业地产销售业务，营业收入下降62.9%;百货业务的营业收入下降68.81%;酒店服务业务营业收入下降26.22%。有分析认为，这些业务都有可能被纳入世茂的“出售清单”中。