外来人口回流多个城市楼市或失去支撑丧失投资价值

来源：云豹财熵洛阳房掌柜 2016-07-04 11:15:40

[摘要]随着上半年的大涨进一步将中国楼市表现分化开来，房地产投资正式告别了“买入并持有”的草莽式发展阶段，未来主要的投资策略将是挖掘“潜力股”

　　2011年以来全国70个大中城市房价表现显著分化，深圳以超过100%的涨幅领涨，温州则以超过20%的跌幅垫底。楼市冰火两重天背后的主导因素究竟是什么，哪些城市还有上涨的潜力?

　　我们发现，外来人口占比的高低是房价涨幅大小的决定性因素，主要城市房价涨幅上的差异有超过3/4可以归咎于外来人口占比上的差异。而2015年主要城市人口变化趋势显示，未来西安、武汉、广州和大连楼市最具上涨潜力。

　　人口!人口!还是人口!

　　我们对主要城市(4个直辖市和12个副省级城市)房价涨幅进行的回归分析显示，外来人口占比的高低对房价涨幅的多少有着决定性影响，远远超过人均收入、就业、库存等其他潜在影响因素。在这里，外来人口占比通过[(常住人口-户籍人口)/常住人口]计算得来。

　　如图所示，16大城市房价涨幅在过去三年所呈现的巨大差异，有76.4%可以从外来人口占比上的差异来解释。这与我们此前研究主要移民国家房价时的发现十分吻合——移民左右中期房价走势。可见，无论是国内还是国际，人口趋势的变化都会对房价产生决定性作用。

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责任编辑：梁珮瑜

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