房地产企业掀起超大规模发债热潮 债券利率屡创新低

　　得益于政策面宽松，债券市场不断升温，房地产企业掀起了前所未有的超大规模发债热潮。房企企业债规模不断增大的同时，今年下半年房企发债利率，可谓“没有最低，只有更低”。

　　公司债利率持续走低

　　企业发债利率不断走低趋势，从远洋地产今年几次发债可见一斑。

　　2015年初，远洋地产发行了一笔总额为12亿美元的债券，5年期和12年期的债券票息分别为4.45%及5.95%，是2015年首只中国地产美元债，亦是2014年7月以来，投资级房地产公司所发行的美元债券中票息最低。

　　今年8月18日，远洋地产发行首期50亿元的公司债券，其中，总额20亿元的5年期公司债券票面利率为3.78%，再度更新了公司发债最低利率纪录。

　　10月19日，远洋地产控股有限公司发布关于第二期公司债券的公告。据了解，该批公司债券共分为两个品种，一种为期6年，第三年末发行人有权选择上调票面利率和投资者有权回售债券，票面利率为3.85%，发行规模为20亿元;第二种为期10年，票面利率为4.76%，发行规模为30亿元。其中，10年期利率继8月18日远洋第一次债券发行树立行业标杆后，再创行业历史新低。

　　除了远洋之外，其他房企今年所发债券利率同样创下新低，9月24日晚间，万科发布公告称，根据网下机构投资者询价结果，经万科和主承销商(簿记管理人)一致协商，最终确定今年第一期50亿元债券的票面利率为3.50%，接近同期的国债收益率。万科创下了公司债发行的利率新低。

　　多重因素利好债券

　　据中信证券研究部7月底发布的研究报告，今年公司债发行利率整体下降，且远远低于同期银行贷款利率。2015年之前地产企业发行上市的5年期公司债，平均的发行票面利率为6.95%;2015年后发行上市的5年期公司债，平均的发行票面利率则仅为5.46%。

　　对于房企债券利率走低，一位业内人士表示，房地产企业获取低利率公司债最关键的三个因素为：债券市场环境、公司债进行质押式回购的便利程度，以及企业的信用资质。

　　中原地产首席分析师张大伟分析认为，在货币政策宽松之下，市场流动性宽裕，股市下降后引发资金流入债市避险，引发债市出现牛市，融资成本的下降为企业发债融资提供了窗口期。

　　今年初证监会发布《公司债的发行与交易管理办法》，扩大了主体的发行范围。中信建投证券报告认为，随着公司债发行规模的上升，机构配置的需求也快速向公司债转移。从供给和需求两方面看，公司债的规模增长都可谓是天时、地利、人和兼备。公司债发行的利率实际上非常低，基本上在贷款的8折左右，刺激了大量的债务替代的需求。

　　不过，房企要想获得低利率债券，信用评级至关重要，以远洋为例，继2014年获惠誉、穆迪及标普给予投资级评级，远洋地产于今年获境内信用评级机构中诚信授予AAA最高评级，并对集团的房地产资源、区域布局、股东背景、财务结构等各方面给予肯定。在上半年境内融资渠道相对宽松及中诚信给予正面评级的基础上，远洋地产8月首次发行境内债券，5年期公司债券票面利率为3.78%，再度更新了公司发债最低利率纪录。