老旧小区频陷“弃管”危机 物业业主矛盾尖锐更换快

　　近期，半月谈记者在多个城市采访发现，各地建于上世纪90年代前的老旧小区普遍设施老化，其中不少老旧小区全无物业管理服务，沦为弃管重灾区。

　　老旧小区频陷弃管危机

　　小区早已没人看管，瓶子、箱子、木块等垃圾随处可见，单元门锁大多损坏，楼梯、扶手积了厚厚一层灰……黑龙江哈尔滨恒润嘉园小区全然看不出当年“全国示范小区”的模样。

　　“原来的物业不干了，楼道没人打扫，最大隐患还是锁不上的安全门。”小区居民张玲无奈地对半月谈记者说。

　　让居民们最头疼的是吃水难。小区居民魏玲说，供水时有时停。“有天突然停水，一停就是5天，厕所里熏得睁不开眼睛，外面下大雨，居民都拿盆接雨水冲厕所。”她带着记者来到位于小区门前的墙角，从露出的缝隙中能看到管道。“这是小区的上水管，就因为它坏了，才没水吃。虽然大家自筹资金进行了简单维修，但小区里的管道大多老化，修了这处漏那处。”

　　恒润嘉园是哈尔滨300多家遭弃管的老旧小区之一，也是全国众多老旧小区的缩影。

　　据广东广州市房产部门负责人介绍，该市的物业投诉中有70%来自300多个无人管理的老旧小区，这些小区建成年代久远，基础设施差，共用设施设备配套不全，破损严重，维修养护管理缺失，整改资金筹集难，往往遭物业公司弃管。

　　目前，在大量老旧小区中，除个别小区通过成立业委会、自管小组等方式自救外，大部分无物业管理公司的小区依靠社区“代管”。但社区没有执法权，物业费往往收不上来，且忙于自身事务，对小区物业管理力不从心，代管效果不佳。

　　老旧小区弃管呈现三大特征

　　特征一：大部分位于市中心，点状布局明显，拆迁成本高。记者采访发现，全国各地的老旧小区有着很多相似之处，其中以单位住房和拆迁安置居多，公共设施老旧，没有维修金进行维持和修缮。

　　特征二：物业业主矛盾尖锐，物业更换频繁。记者在各地采访了近50座老旧小区，听到的大都是对物业管理的指责和物业对业主的抱怨。

　　“起初我从不欠交物业费，但物业公司年年换，我家房顶漏水却没人管，后来这物业费我索性也不交了!”家住哈尔滨三合园小区一栋的顶层居民许卫东指着家里半面墙长出的大黑毛告诉记者，三合园小区共1602户居民，8年换了8家物业。“每到春季，屋顶的积雪融化，小区近9成顶楼居民家漏雨，我们以前交的钱到底用到哪儿了?”

　　面对居民的不满，物业公司也觉得委屈。曾管理过三合园小区的一家物业公司负责人说，因属于老旧小区，三合园小区始终按照哈尔滨市物业收费的最低标准每平方米0.3元收费，如此便宜的物业费，却有70%以上业主拒缴，物业公司每月收费总额仅3000多元，而小区每月维持清运垃圾等基本支出最低也得3万多元。

　　特征三：物业公司成本快速上扬，导致“主动弃管”。上海市金藤苑小区是一个建造于上世纪90年代末的居民区，多数为商品房，小区环境整洁。1998年，小区建成后，物业费多年以来就没有涨过。不涨价对居民来说是好消息，但随着物业运营成本，尤其是人力成本的持续上涨，物业公司资金开始捉襟见肘。2006年，金藤苑的首任物业公司眼看老房维修成本等越来越高，决定“抛盘”。在街道、居委会等多方联系下，才由另一家公司“接盘”。但随着物业成本不断上涨，第二任物业公司也开始出现亏损，萌生退意。